騰訊新聞《一線》 紀振宇 1 月 17 日發(fā)自紐約

　　蛋殼公寓 17 日登陸紐交所成功上市，成為 2020 年國內(nèi)首個上市的長租公寓創(chuàng)業(yè)公司。在上市現(xiàn)場，蛋殼公寓首席執(zhí)行官高靖在接受騰訊《一線》獨家專訪時強調(diào)，數(shù)據(jù)驅(qū)動是公司成立以來的核心，未來也將是進一步提升價值的關(guān)鍵。

　　蛋殼公寓誕生于 2015 年，當(dāng)時正是國內(nèi) O2O 創(chuàng)業(yè)最火熱的時期，許多創(chuàng)業(yè)公司的普遍打法是，運用大量的資金盡快擴大市場規(guī)模，爭取做到行業(yè)前列，以在未來的競爭中占據(jù)有利地位，但高靖在接受騰訊《一線》采訪時表示，公司從一開始便并不是按照這樣的邏輯去做業(yè)務(wù)，而是真實看到了國內(nèi)租房市場當(dāng)時存在的痛點。

　　高靖表示，中國的租房市場存在高度的分散化和低效率的問題，由機構(gòu)管理的租房房源不足2%，對比美國和日本分別高達 57% 和 80% 的比例，還存在很大的提升空間，而蛋殼公寓的產(chǎn)生，正是為了解決這樣的痛點，通過技術(shù)手段，讓租房的供給和需求方能夠通過蛋殼的平臺更好地對接。

　　在上市前一周，高靖帶領(lǐng)團隊在美國進行了密集的路演，向投資人面對面介紹蛋殼的業(yè)務(wù)和模式，高靖對騰訊新聞《一線》表示，盡管這一模式在美國很新，但投資人的反饋良好，多數(shù)投資人看好蛋殼的模式。

　　自 2015 年成立以來，蛋殼的業(yè)務(wù)一直保持快速擴張，最早在北京開展業(yè)務(wù)，隨后將業(yè)務(wù)拓展至深圳、上海等其他一線重點城市，進入 2017 年，蛋殼公寓加快了向二線城市擴張的步伐，在不到兩年的時間內(nèi)，又先后進入杭州、天津、武漢等 10 個城市。

　　高靖表示，蛋殼的業(yè)務(wù)發(fā)展策略是伴隨中國城鎮(zhèn)化的進程同步進行的，目前業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展至二線城市，但這些二線城市同時也有很強的增長潛力，未來甚至也會成為一線城市，他以蛋殼公寓已經(jīng)進入的武漢舉例，這座城市通過“雙百萬計劃”，正在朝著成為一線城市目標(biāo)邁進。

　　根據(jù)艾瑞咨詢的市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，中國的租房市場在 2018 年達到 1.8 萬億，到 2023 年將達到 3 萬億人民幣，是 2018 年的近 2 倍。

　　針對中國的租房市場存在高度分散和低效等問題，高靖認為，引入技術(shù)，是幫助消除這一傳統(tǒng)市場中供需雙方“痛點”的有效手段。

　　蛋殼公寓所提供的新型的租房商業(yè)模型，可以歸納為三個特點：中心化、標(biāo)準(zhǔn)化以及在線化。

　　具體而言，蛋殼公寓通過與房東簽訂長租合約，大量獲得房源，再將這些公寓進行裝修和家具布置，通常這個過程需要 17-21 天，隨后再將這些房源轉(zhuǎn)租給租客。

　　蛋殼公寓稱，在與房東簽約取得房源后，裝修布置完成之前，并不會產(chǎn)生任何收入，直到將房源租給租客后，才會由現(xiàn)金流出轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流入。

　　根據(jù)招股書披露，從 2017 年第一季度至 2019 年第三季度，每個季度公寓的回款期通常在 12 至 20 個月，蛋殼公寓稱，隨著規(guī)模的擴大，將會提高效率、改善成本，將這一回款時間進一步縮短。

　　在從一線城市向二線城市迅速擴張的過程中，蛋殼公寓也將旗下所掌握的房源數(shù)量進一步做大，從 2015 年底的 2434 間公寓，增長至 2019 年 9 月底的 40.6 萬間，實現(xiàn)了 166 倍的增長，2015 至 2018 年復(fù)合年化增長率高達 360%。

　　隨著房源的不斷增長，蛋殼公寓的收入規(guī)模也在隨之快速增長，2017 年全年收入為 6.56 億元人民幣，2018 年為 26.75 億元，2019 年前 9 個月為 16.73 億元，但與此同時，獲得收入相應(yīng)的成本，也即蛋殼公寓需要向房東支付的租金也同樣增長迅速，2017 年，房租成本為 5.11 億元、2018 年為 21.7 億元，2019 年前 9 個月為 44.5 億元。

　　照此計算，蛋殼公寓目前的毛利率水平在 10% 左右，但由于其他費用，包括折舊、裝修等運營費用依然居高不下，使得蛋殼目前的盈利狀況并不樂觀。

　　根據(jù)招股書披露，2017 年全年，蛋殼公寓運營虧損為 2.18 億元人民幣，2018 年運營虧損為 12.2 億、2019 年前 9 個月運營虧損為 23.13 億。

　　在實際業(yè)務(wù)操作過程中，租客簽訂的這份租房合約可以向銀行作為抵押，銀行以貸款的方式先將租期內(nèi)的全部租金支付給平臺方，隨后租客與銀行就形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，租客每月向銀行進行還貸。

　　對于這樣的方式，高靖稱，這是蛋殼公寓提供給平臺租客用戶的一種自主選擇，通常租房是“押一付三”，用戶可以選擇通過向銀行貸款的方式，支付這筆費用，是一種消費金融產(chǎn)品的運用。

　　由于這一特殊的模式，蛋殼公寓的財報中也將從銀行獲得貸款的部分算做融資現(xiàn)金流，而非經(jīng)營性現(xiàn)金流。

　　2017 年至 2019 年前 9 個月，融資性凈現(xiàn)金流分別為 8.22 億、46.9 億和 30.8 億元人民幣，除去 2018 年B輪和C輪融資取得的 25.5 億元和 2019 年C輪融資取得的 15 億元人民幣外，融資性現(xiàn)金流主要與租賃合同作為抵押的銀行貸款有關(guān)。

　　盡管目前的盈利狀況不佳，但目前蛋殼公寓以旗下 40 多萬套房源的規(guī)模，在行業(yè)中處于頭部地位，接下來考驗的，則是蛋殼公寓在運營方面效率的進一步提升。

　　高靖認為，堅持以數(shù)據(jù)驅(qū)動，是提升價值的有效手段。蛋殼有一套被稱為“蛋殼大腦”的人工智能系統(tǒng)，專門基于數(shù)據(jù)分析來做出實時無偏的決策，以幫助指導(dǎo)業(yè)務(wù)運營中的每個步驟。

　　“蛋殼大腦”還具備自我學(xué)習(xí)功能，能夠?qū)⑦^去城市和用戶數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)信息，運用到新進入城市中，提升每筆交易的效率。這一套系統(tǒng)能夠降低進入新市場需要了解本地情況的依賴性并提升效率。

　　蛋殼公寓此次上市發(fā)行價為 13.5 美元，根據(jù)該發(fā)行價，蛋殼 IPO 融資總額為 1.4 億美元。高靖表示，此次融資將有約 4000 萬美元的資金投入到進一步提升技術(shù)中，用科技手段將租房流程標(biāo)準(zhǔn)化和在線化。

　　根據(jù)招股書披露，蛋殼公寓與房東之間所簽的租約租期通常是 4 至 6 年，以這樣較長的租期換取較低的租金費用，蛋殼公寓與租客通常簽訂的是 1 年的租約。

　　蛋殼公寓的這一套商業(yè)模式，核心是要在租約存續(xù)期內(nèi)，設(shè)法提高單個公寓所產(chǎn)生的價值，最終改善盈利狀況。

　　這一價值主要從兩方面來挖掘，首先自然是租金收入，這就要在盡量短的時間內(nèi)，將房源租出去，產(chǎn)生租金收入。招股書顯示，截至 2019 年 6 月 30 日，旗下房源入住率為 87%，截至 2019 年 11 月 30 日，入住率為 77.9%。

　　在提高租金收入方面，未來仍有一定的空間，根據(jù)招股書披露，由于規(guī)模化和效率化的優(yōu)勢，蛋殼公寓在北京六個城區(qū)的單間平均租金為 2788 元，比該平臺外單間平均 5784 元的租金，低了一半。

　　除了從租客支付的房租獲取以外，價值產(chǎn)生的另一個方面是通過其他增值服務(wù)來獲取。蛋殼天使投資人、董事長沈博陽曾在接受采訪時稱，蛋殼公寓未來能夠成為生活服務(wù)的入口。

　　根據(jù)招股書披露，從 2017 年下半年起，蛋殼開始向租客按月收取服務(wù)費，通常為租金的6% 至8%。這一部分在未來仍然有進一步增長的潛力。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的独家专访蛋壳公寓CEO高靖：数据驱动是提升价值的核心的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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