陳淮：房價波動5%很正常 房地產市場絕不會崩盤

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　搜狐財經訊 11月29日，“2014搜狐財經變革力峰會：尋路中國”在京舉行。眾多經濟學家和企業家對當下經濟社會的熱點問題展開探討和思辨。面對一個告別狂飆突進的時代，本次峰會意在通過一場思想的交鋒與碰撞，把脈中國經濟，尋路未來方向。

　　原住建部政策研究中心主任陳淮演講的題目是“房價會不會跌”，針對這個題目，陳淮認為房價本身不簡單的取決于供求關系，因為中國的樓市在一線城市都曾經出現過長期的供大于求。一個人買房子，買的是一個地區的基礎設施、就業條件、工資水平，教育資源，以及養老社保機會等等。房價還受窗戶以外東西的影響。房價并不僅僅取決于，甚至主要不取決于給你蓋這所房子的開發商花了多少錢，而取決于有沒有人在你們家窗戶外頭不斷的花錢投入。

　　陳淮在演講中分析了2014年房價為何會波動，他認為，房地產的需求有前置后錯的特點，所有的政策和市場情緒所能影響的只是總量在不同年份間的分布結構。2013年的供需兩旺提前透支了2014到2015年的需求。此外，限購政策的調整也把原先掩蓋的問題暴露了出來。

　　陳淮認為，中國房地產市場絕不會馬上崩盤，房價波動5%不可怕，8—10%是一個正常合理的區間。從過去累積的10年的不平衡看，有8—10個百分點持續2年左右的波動才能夠實現我們這個產業的重新洗牌和優化選擇，市場才能完成優勝劣汰的過程。

　　陳淮表示，中國老百姓買不起房有幾個原因，其中一個是，大部分人群目前的收入水平還不具備私人資產的累積能力。調整收入分配結構也是我們一個長久的戰略目標。

　　他建議，調整城市結構，調整中央與地方的稅賦關系，改變土地制度，調整社會分布結構，是解決房價的根本出路。

　　以下為演講實錄：

　　陳淮：謝謝主持人！給我的題目“房價會不會跌？”我從來不會預測房價，但題目出在這兒，總得回答，為什么不預測呢？因為這是一個偽命題，你可以問房價會不會跌？肯定會跌，你問房價會不會漲？也肯定會漲，什么時候下跌多少？才是我們考慮的問題。只是多方面社會矛盾綜合的外在反映。我們面對著很多發展的不平衡，這個發展過程中綜合反映到一個市場元素上就是價格，最近媒體熱炒，任志強說“房價還得漲十年”，但是任志強在這段話后面講了，短期內一定過程中會有一段時間的波動，這個波動恐怕不是立馬就能夠結束的。也有人給我們的高層領導寫報告，說中國的房地產到了崩潰的時候了，馬上就會導致經濟危機，跌5%，中國經濟就會全盤崩潰，出現衰退，兩種聲音都有。

　　房價本身不簡單的取決于供求關系

　　供大于求我個人看，房價本身不簡單的取決于供求關系，別以為供大于求就意味著中國的房價一定會跌，中國的樓市在一線城市都曾經出現過長期的供大于求。在過去10年，我們2/3到4/5的省會城市，2/3以上的省會城市，始終是供大于求的。我們所在這個地方往南一點就是亞運村，開完亞運會之后北辰集團蓋的政策性住房10年沒賣下去；上海浦東開發，從90年代初，10年建設賣不了，鬼城，供大于求。當時上海人奔走相告，寧要浦西一張床，不要浦東一間房，上海市政策出臺一系列的刺激政策，鼓勵外地人到上海買房子，鼓勵上海人買房子叫買房契稅減半再減半，供大于求并沒有妨礙后來房價變動的趨勢。

　　在過去10年，我們出臺國十條、國八條、國十五條多少條政策，給人感覺我們遍地烽煙，到底都是房子不夠賣，其實不夠賣的只是局部少數地區。中國30個省市自治區，除了港澳臺之后30個省市自治區西部12省區，最多就是成都有供大于求和供不應求的反復交替，而且供大于求占多數情況，幾乎始終或者基本上是供大于求，12個省會城市，南京、貴陽、西寧、呼和浩特、烏魯木齊這些地方，幾乎都是這樣。中部6省，河南、山西、湖南、湖北、江西、安徽，過去10年，大概武漢略相同于成都，基本上或者幾乎所有的都是供大于求，從來就沒房子不夠賣的。東北三省，哈爾濱、長春、沈陽，始終是供大于求，別以為供大于求就一定是房價暴跌。

　　第二，房價不僅僅取決于供求。你買北京的房子，買的是北京的基礎設施、就業條件、工資水平，你兒子的教育資源，給你兒子未來的教育資源和你養老的社保機會，種種。當這些資源的稀缺程度沒有顯著縮小的時候，這個城市就會吸引更多的人向它積聚。

　　供大于求最后，房價還受窗戶以外東西的影響。房價并不僅僅取決于，甚至主要不取決于給你蓋這所房子的開發商花了多少錢，而取決于有沒有人在你們家窗戶外頭不斷的花錢投入。我們最簡單容易理解的一個例子就是，地鐵修到你們小區門口，這個小區的房價立馬坐地漲2千，沒人花錢地鐵能修到你們小區門口嗎？你周邊的綠地增加，醫療、教育、商業資源配套不斷完善，公共共享設施不斷增加、水分不斷提高，這些都是影響房價的因素。所以簡單問房價會漲、會跌，不是一言以蔽之，也不是能不能賣出去，有沒有供大于求就能回答的。

　　但是第一個問題我們想說，房價總體長期趨勢我贊成任志強先生所說，隨著人口進一步向城市聚集，隨著我們中國的城市在國際城市中的站位不斷靠前，競爭力不斷提高，老百姓的居住環境不斷改善，基礎設施不斷的改造，長期看10—20年房價一定是漲，但是短期內一定是有波動的。所以你說房價會不會跌？一定會跌的，一定有說對的時候。說房價會不會漲？也有會漲的，你一定也有說對的時候。

　　2014年房價為什么會波動

　　供大于求第二層意思，2014年房價為什么會波動，成交量為什么會起伏，這個過程還有多長？首先說，不像有些以為的中國房地產蓋的房子太多了，崩潰前夜，斷崖下跌，危言聳聽。房地產的需求有一個特點，可以有3—5年的前置后錯，你吃飯的需求沒有前置后錯的預期，沒有人可以把今天的需求推遲到明天或者把明天的需求提前到今天，你跟女朋友在街上逛街，看明天海鮮打折，你今天提前吃了，可以嗎？

　　供大于求第二個特點，政策也好，市場的預期觀望也好，都不可能消滅或者增加任何一個需求。這和股市不一樣，熊市的時候成交量低迷，沒交易就是沒交易，和下一次牛市的成交量高漲之間沒有必然因果關系，但是買房子會，房子的供求變化和娶媳婦類似，8—10年北京、上海、廣州、深圳或者其他城市有多少小伙子要娶多少個姑娘是個常數，所有的政策和市場情緒所能影響的只是這個總量在不同年份間的分布結構。

　　供大于求這就回到我們提出的問題本身了，2013年中國的房地產業量價提升，購銷兩旺，2014年、2015年的需求就被提前釋放了，所以2013年是大年，2014年是小年，再正常不過了。同理可證，2014是小年，有一部分需求觀望了推遲到2015年或者2016年，這部分需求絕不會消滅，只是推后釋放而已。

　　因此2014年的波動第一個原因，是因為這個需求在不同年份間的分布是不均衡的。

　　第二個原因，過去長期被政策掩蓋出的市場因素顯現出來了，如同我剛才講到，在很長時間，我們以為房地產市場處處是嚴重供不應求，趕快先抑制需求，加征5.5%營業稅，現購現貸，其實市場的供大于求早就潛伏在那里。當2013年新一屆政府上臺之后，陸續的限購政策退出，以及行政化的措施逐步的淡化，市場本身掩蓋的問題顯現出來了。

　　最后，我們過去10年一個快速發展的市場、規模迅速擴張的市場，累積起了大量的不平衡，比如大城市與中小城市、東部與西部，人們趨向的城市與迅速建設的新區擴張的城市之間，政府和市場之間，窮人和富人之間，特別是同年齡層之間，大量的不平衡。這個不平衡需要一段的調整期，需要一段的消化期，相互磨合，需要讓我們已經釋放到市場中的存量資源重新有一個優化配置的過程。因此我個人看，2014年的這個適度的需求量縮減，不會隨著降息或者其他政策迅速的就變成另外一個趨勢，可能還需要持續1年甚至更長，保守的說，一年甚至更長，這才能夠把過去10年累積下的不平衡適度的化解。

　　供大于求第三層意思，和房價波動相關的，在今年2014年，我們首先給大家一個數是，2014年中國房地產市場全國總的成交量和成交面積、價格波動這三個主要的數據，上下起伏不超過6個百分點，我們2014年仍然是中國房地產業發展以來僅次于2013年的歷史第二高點，我們今天坐在這兒，11月29日到了年底了，可以有把握的說，今年是我們房地產業發展以來的規模、速度仍然是歷史的第二高點。

　　但是有一組數據我們應當知道，前10個月，我們房地產業的開工總面積比上一年萎縮了9.8%，負增長，其中住宅萎縮了15.5%。按照建設周期來看，2015年底可能到2016年初，2016年上半年我們可能面對一個市場供給的小年。也如同我剛才講的房地產業變化的基本規律，今年沒娶媳婦觀望的，推遲到明年、后年我們可能面對一個需求的大年，供給的小年在后年和需求的大年碰頭會發生什么情況，我想大家自己會有一個判斷。

　　中國房地產市場絕不會馬上崩盤

　　第四層意思，最近有人給中國領導上書，說中國房地產市場房價馬上就要崩盤了，有5%的下跌就會出現全面的經濟危機。這種警告從我當政策研究中心主任的8年中就推過無數次，到今天沒有絲毫的新意，絕無此可能。第一個，正常的情況下，市場有5—8個分點的成交量或者價格波動是非常正常，良性合理的。還不夠，從我們過去累積的10年的不平衡看，有8—10個百分點持續2年左右的波動才能夠實現我們這個產業的重新洗牌和優化選擇，市場才能完成優勝劣汰，驅逐那些低效率的資源支配者，抗風險能力嚴重不充分的需求者。房地產可能在2013年到今年將近兩年時間里，面對政策的影響找不到政策想讓我干什么，市場在重新考驗你的智慧，種莊稼還要間苗呢，一個產業如果沒有優勝劣汰的過程這個群體永遠不能進化，生物學家告訴我們進化論，億萬年中狼在羊群中后面的不斷追逐，是羊群進化、群體素質不斷提高的不可缺少的條件。由于狼不斷淘汰羊群中跑的弱的個體，羊群整體就進化了。我們的房地產業可能需要這么一個過程，因此我覺得別以為5%波動有多可怕，8—10%我以為是一個正常合理的區間。

　　供大于求我們需要提高國際競爭力，需要完成自己的產品結構，以及服務能力，以及市場分工的計劃轉型。我舉個例子說，時間關系沒有辦法把房地產業發展講得那么多。比如我們有城市綜合體，現在是由開發商賣一個個散戶在賣商鋪，中間缺了一個參與者，什么呢？投資人。國際上的商業地產從來沒有大的開發商面對散戶一個一個賣商鋪這種事，都是由基金或者大的投資機構一把買下，然后由老百姓投資商鋪買這些基金的份額就可以，就是說我們這場足球比賽已經開始了，中鋒、守門員都有了，前鋒還沒有呢，球就踢起來了，市場還發展不完善。這個過程我想也需要時間、一個波動，當然也許沒有我們想象的那么大，但是我覺得即便出現一定的波動，是良性、正常、合理和必要的。

　　供大于求第二，房價跌5%中國就會出現危機，也是危言聳聽。因為過去10余年來我們住房成交總量中在過去1年價格下成交不足2%，絕大部分的房價現價已經遠遠高于他的買入價了，換句話說跌5%絕大部分人還沒有進入他當初買入價呢，怎么會虧本呢，怎么會引發危機呢。

　　供大于求最后，這個問題我再進一步解釋，對于銀行來說，還不是房價的漲跌決定它的生死，而是決定它有沒有持有的房地產不管是按揭還是開發貸款這樣的債權流動性的出口，迫切需要的是我們剛才宣傳片所說的，堅決貫徹十八屆三中全會的改革，其中講到努力發展債市，變間接融資為直接融資，這是銀行擺脫對房地產的風險，只要開發商還不上錢銀行就死定了這么一個被動局面。資產的證券化已經說了多年了，我們幾乎是寸步未進，這是我們需要討論的問題。

　　最后一個大的問題，什么時候就能讓大多數人買得起房呢？說你說半天還是沒說我什么時候就買得起房了，這么說，人人都買得起房的社會共產主義前一天還實現不了呢，明天進共產主義、今天沒進就不可能達到人人都買得起，一個社會的發展是，買得起房的人群逐步累積增加實現的，我剛才跟我們搜狐的美女主持人討論的時候、交流的時候她問我，她說我結婚買房子就覺得很有壓力，買不起北京的房。我說在我結婚的時候，同年齡層的人能夠買得起房不超過千分之一，10年前要結婚的人買得起房不超過百分之百，今天可能有10%，再過10年可能有20%，買得起房的這個年齡層的人是不斷累積增加，再有10年、20年的發展我們才能根本解決大多數人買得起房這件事。

　　需要四方面調整和改革解決房價問題

　　供大于求簡單結說加以歸納的話，我們需要面對四方面的調整和改革解決房價問題。第一個，城市規模的調整，這在十八屆三中全會中明確提出，在今年3月16日國務院發布的“新型城鎮化規劃”中進一步細化，在一個星期前國務院提出的“城市規模發展新的標準”，都講到了下一步中國城鎮化新型的落點在于調整城市結構、實現大中小城市協調發展。13.6億中的絕大部分都想住到北、上、廣、深來，無論如何也住不下，21世紀第一個10年，北京開奧運會，上海開世博會，廣州開亞運會，我們不得不把資源、資金、政策等諸多要素集中投在一些沿海的特大城市了，沿海少數一線城市與二三線城市的發展差距拉大了，人口過度的向這些城市涌入了，才導致了過去10年調控和調控針對的那個房價問題。如果我們不能實現人口合理均衡的分布在不同層級的城市中，我們永遠解決不了北、上、廣、深和中國的房價問題。我們出國100條、國500條也不行，所以十八屆三中全會說，嚴控特大城市人口規模，按照一個星期前發布的那個“城市規模劃分標準”，我們目前定義，核心市區在1千萬人口以上的城市叫超大城市，中國現在目前定義，這個超大城市的詞是中國自己發明的。500萬人口以上到1000萬的叫特大城市。這兩個層級，超大城市我們現在有7座，我說的人口都是核心市區，500萬到1000萬的26座，這26座將是嚴厲限制和適度限制人口進一步擴張了，重點發展的是100萬到500萬這個規模的城市我們目前有260多座，這些城市將是我們進入21世紀之后第二和第三個十年住房建設、基礎設施完善，老百姓人口聚集的主戰場。

　　我們現在50萬到100萬人口叫中等規模，50萬以下的叫小城市，目前最新的定義，我們100萬到500萬這個寬泛的曲線叫大城市，國際慣例300萬人口以上是超大城市，我們超過500萬才叫超大城市，按照中國的國情我們提高了一塊，所以中間的層級特別快。調整城市結構才能根本解決大家關心的那個房價問題。

　　供大于求第二，調整中央和地方的稅賦關系。其中就涉及到多方面政府權力的調整改革，政府和市場關系的調整改革，中央賦予地方事權與財權的改革，以及化解我們去年、前年面對地方政府債務危機等諸多問題，也包括最近媒體注意到一個地方政府還靠賣地，我們只是說中央與地方的調整。

　　供大于求第三個調整是土地制度的調整和改革，這隱含著土地的市場化，隱含著從政府作為行政權力的擁有者與土地的供應者這樣一個不合理市場格局，以及集體土地與國有土地的同價同權，十八屆三中全會有很多地方講到土地制度的改革，比如賦予農民更大的財產權，農民的宅基地可以抵押，集體建設用地和國有土地同價同權等諸多問題，但是一年過去了，我們在這項改革上的進程目前看進展還是比較遲緩的，所以才有了，任志強說“政府老說穩定房價，從來不說穩定低價”。

　　供大于求最后一個改革，調整社會的利益分配結構，我們努力的經過不算短時間的發展，把我們金字塔形或者三角形的社會財富分配結構，調整成發達國家的橄欖形，就是最有錢的是一個小的比重，需要社會救助才能滿足基本生活需求的人群也是一個小的比重，具備了資產累積能力，不僅能夠自我生存，在市場中獲得充分的資源，而且具備資源累積能力的中產階級占據大部分人群。

　　供大于求中國老百姓買不起房有幾個原因，其中一個是，大部分人群目前的收入水平還不具備私人資產的累積能力。調整收入分配結構也是我們一個長久的戰略目標。

　　供大于求我把最后這個問題再歸納一下，調整城市結構，調整中央與地方的稅賦關系，改變土地制度，調整社會分布結構，是我們解決房價的根本出路。

　　供大于求以上僅供參考。謝謝！

總結

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