本科论文房地产公司财务风险评价与控制研究
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本科畢業(yè)論文（設計）資料
課題名稱
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LD房地產(chǎn)公司財務風險評價與控制研究
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學院
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經(jīng)濟與貿(mào)易學院
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專業(yè)名稱
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財務管理
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學生姓名
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指導教師
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職稱：
講師
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最終成績
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本科畢業(yè)論文（設計）資料
第一部分 畢業(yè)論文
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2022屆
本科畢業(yè)論文
課題名稱
：
LD房地產(chǎn)公司財務風險評價與控制研究
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學院
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經(jīng)濟與貿(mào)易學院
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專業(yè)名稱
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財務管理
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學生姓名
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班級名稱
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財務管理1802
學號：
18415200246
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指導教師
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職稱：
講師
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湖南工業(yè)大學 教務處
湖南工業(yè)大學
本科畢業(yè)論文（設計）誠信聲明
本人鄭重聲明：所呈交的畢業(yè)論文（設計），題目《房地產(chǎn)公司財務風險評價與控制研究—以LD公司為例》是本人在指導教師的指導下，進行研究工作所取得的成果。對本文的研究作出重要貢獻的個人和集體，均已在文章以明確方式注明。除此之外，本論文（設計）不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。本人完全意識到本聲明應承擔的責任。
作者簽名
日 期：?
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摘 要
作為我國經(jīng)濟的重要驅(qū)動力，房地產(chǎn)行業(yè)是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要驅(qū)動力，是國民經(jīng)
濟體系必不可少的組成部分。但是在我國轉(zhuǎn)型升級、國內(nèi)外經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的財務杠桿問題、庫存積壓等問題日益突出。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是否穩(wěn)定事關我國的金融安全。不僅如此，中小房地產(chǎn)企業(yè)相較于大型房地產(chǎn)企業(yè)面對的風險程度更高，一旦發(fā)生財務危機，則會引發(fā)一系列風險，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性金融危機。所以，中小型房地產(chǎn)公司必須高度重視財務風險防控，以確保自身發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性。 本文以 LD 公司為切入點，分析該公司現(xiàn)行的財務風險評價方法當中的存在的不足，并且結(jié)合公司的實際財務情況，選取更為精準的財務指標并運用層次分析法來建立財務風險評價體系，進而得出評價指標對財務風險的影響程度，最后運用模糊綜合評價法構(gòu)建適用于該公司的財務風險評價模型。 文章通過構(gòu)建新的財務指標體系以及創(chuàng)新評價方法的引用，對案例公司的財務風險進行綜合評價；最后本文綜合各方面因素提出針對性的財務風險控制策略，在提升該公司財務風險管理水平的同時，為其他中小型房地產(chǎn)公司的財務風險防控提供借鑒，探索推動我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的有效路徑。
關鍵詞：LD房地產(chǎn)；財務風險；財務風險評價；風險控制?
ABSTRACT
As an important driving force of China's economy, the real estate industry is an important driving force of social and economic development and an indispensable part of the national economic system. However, under the background of China's transformation and upgrading and the great downward pressure of domestic and foreign economy, the financial leverage and inventory overstocking in the real estate industry have become increasingly prominent. As a capital-intensive industry, the development of real estate industry is closely related to China's financial security. Moreover, compared with large real estate enterprises, small and medium-sized real estate enterprises face a higher degree of risk. Once a financial crisis occurs, it will lead to a series of risks, even a structured financial crisis. Therefore, small and medium-sized real estate companies must attach great importance to the prevention and control of financial risks to ensure the sustainability and stability of their own development.??
Taking LD Company as the entry point, this paper explores the financial risk assessment of LD company through empirical research, and explores the risk control strategies of small and medium-sized real estate companies. In order to evaluate the financial risk of LD company more effectively, this paper USES the fuzzy evaluation method to sort out and summarize the influencing factors closely related to its financial risk, and further constructs the index system, and then introduces a variety of evaluation methods to comprehensively evaluate the financial risk of the case company.??
Finally, this paper puts forward targeted financial risk control strategies based on various factors.While improving the company's financial risk management level, it provides reference for other small and medium-sized real estate companies to prevent and control financial risks, and explores effective ways to promote the sustainable and stable development of China's real estate industry.?
Keywords: Real Estate Company; Financial Risk; Financial Risk Assessment; Financial Risk Control?
目 錄
第1章 導論 1
1.1 研究背景及意義 1
1.1.1 研究背景 1
1.1.2 研究意義 2
1.2 國內(nèi)外相關理論研究 2
1.3文章基本內(nèi)容和研究方法 3
1.3.1 文章基本內(nèi)容 3
1.3.2 研究方法 3
第2章 理論基礎 5
2.1 相關概念 5
2.1.1 財務風險 5
2.1.1 財務風險評價與控制 6
2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險特征 6
第3章 LD公司概況及財務風險識別與評價 8
3.1 LD公司概況 8
3.1.1 LD公司簡介 8
3.1.2 LD公司經(jīng)營狀況 9
3.1.3 LD公司財務狀況 9
? 3.2 LD公司財務風險識別 10
3.2.1投資風險識別 10
3.2.2籌資風險識別 12
3.2.3營運風險識別 14
3.3 LD公司財務風險評價的必要性 16
第4章 LD公司財務風險成因分析 17
4.1投資風險成因 17
4.2籌資風險成因 18
4.3營運風險成因 18
第5章LD公司財務風險控制措施 20
5.1.投資風險控制措施 20
5.2籌資風險控制措施 21
5.3營運風險控制措施 22
結(jié)論 24
參考文獻 25
致謝 26
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第1章 導論
1.1 研究背景及意義
1.1.1 研究背景
在改革開放戰(zhàn)略實施以后，我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人民生活水平不斷提升，要求越來
越好的居住環(huán)境和居住條件，房地產(chǎn)市場的需求量較大，為該行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎。在數(shù)十年的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)從早期的摸索發(fā)展，發(fā)展方向被不斷調(diào)整，目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟體系基礎性產(chǎn)業(yè)，對于推動我國經(jīng)濟的整體發(fā)展具有重要意義，是驅(qū)動其他產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要驅(qū)動力，如果房地產(chǎn)行業(yè)無法健康持續(xù)發(fā)展，將會引發(fā)一系列問題；房地產(chǎn)行業(yè)本身具體一定特殊性，一方面，房地產(chǎn)項目對資金的需求量較大，另一方面項目周期較長，資金回收緩慢，而這種特征在很大程度上加劇了財務風險。 最近幾年，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，不但導致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展失衡，也引發(fā)一系列的民生問題，社會不滿情緒日益凸顯，在這種情況下，黨中央為保障人民群眾的居住權(quán)益，并確保房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展，出臺了一系列政策文件，在宏觀戰(zhàn)略視角下調(diào)整行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，維護房地產(chǎn)行業(yè)正常秩序。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，隨著外部壓力的持續(xù)加大，大部分房地產(chǎn)公司的財務壓力與日俱增，極大限制了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)項目對資金總量要求較高，而且項目周期較長，資金回收的速度較慢，在很大程度上導致房地產(chǎn)行業(yè)資金流動受阻，難以保障資金鏈的穩(wěn)定性；而與此同時，在我國金融體系尚未成熟的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)受限于于渠道而普遍面對融資困難的問題，資金供應存在顯著問題，增加了企業(yè)財務層面上的不確定性因素，項目停工的問題也時有發(fā)生。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合，越來越多的中小公司被淘汰出局，而只剩少量大型企業(yè)瓜分整個市場，行業(yè)集中度持續(xù)提升，在這種浪潮下風險承受能力不足的中小型房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中被不斷淘汰。?
綜上所述，在國家政策、行業(yè)環(huán)境、金融支持、內(nèi)部屬性等諸多條件的約束下，加
之限購政策的嚴格執(zhí)行，中小房地產(chǎn)公司資金流動性不斷下降，財務風險持續(xù)加劇，破產(chǎn)出局的可能性極高。對中小型房地產(chǎn)公司而言，為切實保障自身的生存發(fā)展，加強風險識別、風險管控則十分重要，這不但是其提升風險管理能力的前提條件，也是其實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的基礎。?
1.1.2 研究意義
本文選擇 LD 公司作為課題研究對象，在對該公司財務風險管理現(xiàn)狀進行梳理和分析的基礎上，構(gòu)建了和自身財務風險管理相匹配的評價體系。通過本文的課題研究，不但有利于公司管理者更加全面的掌握財務管理以及風險防控方面存在的問題和不足之
處，同時幫助企業(yè)管理者提升對財務風險以及相關問題的認知水平，為有效防控風險提
供智力支持；此外，LD 公司在房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的代表性，通過對該案例公司財務風
險管理進行研究，得出的結(jié)論同樣適用于其他中小型房地產(chǎn)公司，對于維護整個房地產(chǎn)
行業(yè)的發(fā)展也具有積極意義。所以，本文在梳理和分析 LD 公司財務風險問題的基礎上，
制定與之相契合的應對策略，有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)解決自身財務風險問題，以降低行
業(yè)風險，助力于行業(yè)發(fā)展。?
1.2國內(nèi)外相關研究
企業(yè)財務風險對于企業(yè)生存發(fā)展至關重要，因此，針對財務風險的研究在上世紀三十年代便開始興起，學者們通過構(gòu)建風險預警模型，旨在實現(xiàn)對風險的有效識別，以提前z取風險防控措施。相對而言，在財務風險研究領域，國外出現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)的時間較長，很早便開始了財務風險的研究，理論體系構(gòu)建的時間相對較長，相關理論比較成熟，而且得到有效的實踐檢驗，相對而言，國內(nèi)在上世紀 90 年代左右才開始有學者系統(tǒng)研究財務風險，擴展了我國學術(shù)界研究的視野，雖然整體發(fā)展時間較短，然而依然取得比較豐富的成果。?
1.2.1國內(nèi)相關理論研究綜述
張瑩華（2013）提出，企業(yè)為有效識別、分析和應對財務風險， 必須構(gòu)建科學的
財務內(nèi)部控制體體細長，建立企業(yè)員工之間的制約機制，通過互相監(jiān)督、互相協(xié)同，以
提升對企業(yè)財務風險的預警能力，并在預算管理的基礎上實現(xiàn)風險的有效防控，最終實
現(xiàn)有效資源配置，提升資金利率效率的目標，為企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實基礎[21]。
石芯月等學者（2017）認為，企業(yè)管理者必須切實強化財務風險意識，充分認識到
財務風險管理的重要意義，通過梳理內(nèi)外部的影響因素，提升對市場環(huán)境的適應能力，
從而將財務風險維持在較低水平，并構(gòu)建和企業(yè)風險管理要求相匹配的管理機制，在理
論層面上引導企業(yè)的風險管理實踐[25]。陳才（2017）提出，企業(yè)需要從以下幾方面入手，
提升對財務風險的識別和研判能力，第一，企業(yè)全體員工必須樹立和強化風險管控意識；
第二，企業(yè)應基于會計準則積極調(diào)整和優(yōu)化戰(zhàn)略規(guī)劃，積極響應國家政策，并以此制定
科學的財務管理制度，實現(xiàn)對財務風險的制度化和常態(tài)化管理[26]。?
1.2.2國外相關理論研究綜述
Fitzpatrick(1932)在企業(yè)財務風險識別方面構(gòu)建了單指標模型，但是因為單一指標在評價企業(yè)財務風險方面具有較高局限性，難以全方位的呈現(xiàn)企業(yè)財務風險狀況，模型并沒有得到廣泛應用[1]。Beaver(1966)首次對財務風險的概念進行了界定，并對其進行了深度研究。該學者選擇 79 家處于相同領域，而且同樣經(jīng)營失敗的公司組成研究樣本，在實證分析的基礎上歸納了 30 個基本變量，通過和正常公司進行對比分析，以檢驗其變量的合理性，并從中篩選更加滿足要求的變量。該學者提出，在企業(yè)財務風險預測方面，業(yè)的盈利能力和現(xiàn)金流量能力對于分析企業(yè)財務風險至關重要，如果這個維度下的指標表現(xiàn)不佳，則企業(yè)發(fā)生財務危機的可能性會大幅提升[2]。Edward Altman(1968)在比較分析公式財務指標的基礎上，以有效預警財務風險為目標，提出了 Z 分數(shù)模型[3]。?
1.3文章基本內(nèi)容和研究方法
1.3.1文章基本內(nèi)容
通過對國內(nèi)外學者研究成果的歸納總結(jié)，在相關理論的指導下，以 LD公司為研究對象，進行財務風險識別和財務風險評價并進行財務風險成因分析，最后對 LD 公司的財務風險控制提出建議。
本文根據(jù)財務風險預警的研究需求，分六個部分展開相關內(nèi)容，具體包括:第一章為緒論部分，該部分內(nèi)容首先闡述了此次研究選題的背景以及意義，并系統(tǒng)介紹了國內(nèi)和國外的文獻，論述了在課題研究方面所采用的方法、內(nèi)容、思路等 。 第二章為理論概述部分，該章內(nèi)容主要論述了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警研究所涉及到的相關概念以及理論；然后，該部分內(nèi)容界定了此次課題研究的各種概念以及所借鑒的理論體系；再次，本文對此次課題研究涉及到研究方法進行了介紹。?
第三章為 LD 公司基本情況介紹部分，該章內(nèi)容基于 LD 公司在 2017-2021 年的財務數(shù)據(jù)，對其財務指標進行了實證分析，本章節(jié)對 LD 公司的概況進行介紹，包括主營業(yè)務、經(jīng)營狀況、財務狀況等；對 LD 公司的財務風險進行識別，發(fā)現(xiàn)風險點；提出 LD公司進行財務風險評價的必要性。第四章在探究 LD 公司財務風險預警管理現(xiàn)狀的基礎上，指出其存在的問題和不足之處，進行財務風險評價，確定風險程度并進行分析；分析 LS 公司財務風險成因。
第五章為理論建議部分，該章內(nèi)容基于上文分析的結(jié)果，分別在不同視角下提出針對性的財務風險控制策略，為房地產(chǎn)企業(yè)有效防控財務風險奠定了堅實基礎。 第六為結(jié)論和展望部分，該部分內(nèi)容主要總結(jié)了此次課題研究的主要結(jié)論，并對未來研究方向進行預期。?
1.3.2.研究方法
（1）文獻分析法?
本文在正式進行論文寫作之前，首先通過各種渠道收集了和企業(yè)財務風險預警相關的資料文獻、研究成果， 在對其進行分析的基礎上，提煉出相應結(jié)論，在理論層面上提供財務風險評價相關的理論支持，并明確此次課題研究的方向。?
（2）案例分析法?
本文在綜合比較的基礎上，選擇了房地產(chǎn)行業(yè)具有代表性的 LD 公司，以此對財務風險預警相關內(nèi)容進行了研究，同時對相關的影響因素進行了梳理和探究，提出與之相匹配的研究方法。?
?（3）層次分析法?
本文利用調(diào)查問卷獲取第一手資料和數(shù)據(jù)，然后通過層次分析法啊，對各個層級的相關因素基于重要性程度完成排序，在權(quán)重賦值的基礎上實現(xiàn)對財務風險的有效評價。
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第2章 理論基礎
2.1相關概念?
2.1.1財務風險?
（1）定義?
? 風險是由事件的不確定性帶來的，雖然客觀存在不可消除，但是可以通過有效的措施加以控制。財務風險是企業(yè)最常見的風險之一，產(chǎn)生于各項財務活動中。由于企業(yè)所處的市場環(huán)境的變化和經(jīng)營管理的影響，以及其他不可預測和難以把控的因素的影響，使得這種不確定性貫穿于企業(yè)的日常經(jīng)營活動，當實際結(jié)果與預期結(jié)果產(chǎn)生負向偏差時，財務風險產(chǎn)生。
?傳統(tǒng)的財務風險多側(cè)重于籌資風險。有專家學者指出舉債經(jīng)營和不能償還債務是企業(yè)面臨的財務風險。隨著對企業(yè)財務風險認知的加深，我們逐漸認識到財務風險不僅對應籌資活動產(chǎn)生的風險。追蹤引發(fā)企業(yè)的財務風險因素，我們發(fā)現(xiàn)財務風險存在于企業(yè)的籌資活動、投資活動和經(jīng)營活動中。廣義的財務風險即指企業(yè)因為各種不可預測和控制的因素，導致企業(yè)不能達到預期收益，產(chǎn)生損失的可能性。本文以此為基礎分析企業(yè)在各項經(jīng)營活動中所面臨的財務風險。
(2）財務風險特征
?財務風險可歸結(jié)為一種不確定性，其具備以下幾個方面的特征。
?①客觀性。財務風險產(chǎn)生于企業(yè)的日常經(jīng)營過程中不可避免，無法消除。
?②不確定性。企業(yè)在進行不同的財務活動時面臨的影響因素不同，因此難以確定
要面臨的財務風險。
?③可控性。財務風險可以通過一定的措施進行消除。提升風險意識，完善的風險管理流程，根據(jù)以往經(jīng)驗設計的風險應急預案都可以提升控制風險的能力
?④全面性。財務風險產(chǎn)生于企業(yè)經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)，風險不可避免
?⑤相關性。企業(yè)的財務活動根據(jù)具體決策展開實施。不同的財務決策有不同的運行流程和不同的經(jīng)營結(jié)果，這一過程中發(fā)生的財務風險也是不同的。所以企業(yè)的財務風
險和各項決策、流程、制度有著密切的關系。
（3）財務風險的類別?
?上文在對財務風險的定義進行研究的過程中我們發(fā)現(xiàn)，財務風險不僅產(chǎn)生于籌資活動，而是存在于籌資活動、投資活動和日常經(jīng)營活動中。結(jié)合各個學者的觀點可將財務風險進行如下分類：
①投資風險
?投資風險是指企業(yè)在市場變化和政策調(diào)整等外部因素變化，內(nèi)部投資流程和投資決策的影響下，企業(yè)的實際收益沒有達到既定目標，在投資結(jié)果上產(chǎn)生損失的可能性。
②籌資風險
?籌資風險是指企業(yè)籌集資金過程和資金使用帶來的風險，因為舉債經(jīng)營而產(chǎn)生。企業(yè)籌集資金的來源包括外部借入和股東投資與留存收益，分別構(gòu)成負債資本和權(quán)益資本。籌資風險又可從負債規(guī)模、債務結(jié)構(gòu)、負債渠道、償還能力等方面來具體識別和評價。
③營運風險
?企業(yè)的營運風險指的是企業(yè)在周轉(zhuǎn)資金方面不靈活，可從存貨、應收賬款、現(xiàn)金和流動性等方面來考量。存貨風險是指存貨變現(xiàn)的不確定性。應收賬款風險是指銷售款不能及時收回，形成壞賬?，F(xiàn)金風險體現(xiàn)在企業(yè)資金短缺不能應付日常開支，無法把握市場帶來的投資機會。流動性風險是指企業(yè)資產(chǎn)占比不合理，長期資產(chǎn)占比過重，企業(yè)資金整體運轉(zhuǎn)速度會減緩，企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)速度吃緊。
2.1.2財務風險評價和控制?
（1）財務風險評價的概念?
?財務風險評價指的是企業(yè)在有效識別財務風險的前提下，對財務風險的影響因素以
及潛在損失進行綜合分析，基于此對自身財務風險情況進行綜合評價；對企業(yè)而言，財
務風險評價是提升財務風險防控能力的基礎，有利于改善企業(yè)對財務風險的防控效率。
對企業(yè)而言，如果財務風險評價不到位，則不利于企業(yè)采取有效的風險防控策略，進而
對企業(yè)財務風險管理造成一定程度的負面影響，不利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。?
（2）財務風險控制的概念?
?財務風險控制指的是企業(yè)在對財務風險進行有效識別的基礎上，根據(jù)風險的特征和
屬性，采取切實有效的舉措，有效防控財務風險誘發(fā)因素，利用現(xiàn)代化的技術(shù)和手段將
財務風險控制在較低水平，從而幫助企業(yè)有效規(guī)避財務風險，滿足企業(yè)運營的具體需求，
加速實現(xiàn)自身的財務目標 。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)財務風險特征
?(1)籌資風險。我國房地產(chǎn)開發(fā)其主要動因是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問題，而對于后期開發(fā)，則較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財務風險。主要表現(xiàn)在：債務規(guī)模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高。債務期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務到期過分集中，或由于自有資金不足或銷售計劃未能按時完成而導致財務危機，在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風險，這樣就產(chǎn)生了籌資風險。
?(2)投資風險。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。
?由于不確定因素的影響，導致房地產(chǎn)項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。在現(xiàn)實情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，從而表現(xiàn)為：投資項目在技術(shù)上不可行或尚不成熟;市場調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后;投資項目規(guī)劃過大或過小，行業(yè)過度擴張或無力控制管理;負債率過高造成債務負擔沉重;技術(shù)、市場等情況發(fā)生變化導致企業(yè)投資項目的實際收益與預期收益相差過大等，時間上的跨度與空間上的廣度必然給財務活動與未來的發(fā)展增加了不確定性。
?(3)資金回收風險。資金回收風險是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財務風險表現(xiàn)形式。主要表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達到可出售狀態(tài)后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，使企業(yè)的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導致破產(chǎn)。
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第三章LD公司概況及財務風險識別與評價
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3.1 LD公司概況
3.1.1 LD公司簡介
LD公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，注冊資本10億元人民幣。其主營業(yè)務包括房產(chǎn)開發(fā)、自有房屋租賃和物業(yè)管理等。在產(chǎn)品范圍上包括高端住宅、普通住宅以及物業(yè)管理服務。隨著發(fā)展趨勢改變，其經(jīng)營模式也在不斷調(diào)整更新。LD公司開拓商業(yè)地產(chǎn)、酒店經(jīng)營等項目，同時憑借自身豐富的房地產(chǎn)項目運作經(jīng)驗，拓展房地產(chǎn)招商運營、設計、代建服務，延伸房地產(chǎn)開發(fā)鏈條，保持核心競爭力。2017年，LD公司抓住“消費升級、技術(shù)升級”的機遇，提出“專業(yè)化管理”模式。在房地產(chǎn)建設中融入綠色、節(jié)能、科技和智慧元素，形成健康住宅體系，打造“仁居”居住理念，以為客戶提供滿意的居住環(huán)境為宗旨建設服務體系完備的智能小區(qū)。截至2020年末，擁有土地儲備160.34萬平方米，實現(xiàn)主營業(yè)務銷售額87.59億元，總資產(chǎn)規(guī)模達到347.61億元，綜合實力顯著提升。公司的戰(zhàn)略布局是扎根省內(nèi)城市，堅持“3+2+X”的區(qū)域輻射布局，省外在北京、上海等城市戰(zhàn)略布局，同時不放棄三四項城市的市場份額。近年來，該公司抓住市場機遇，開始拓展業(yè)務。以房地產(chǎn)項目為主協(xié)同健康產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療發(fā)展構(gòu)建融合健康地產(chǎn)、生物醫(yī)藥、健康管理的復合型健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，目前已經(jīng)取得初步發(fā)展。
3.1.2 LD公司經(jīng)營狀況
2020年，房地產(chǎn)行業(yè)達到16萬億量級，但是增速降至6.5%。從2017年開啟經(jīng)濟新常態(tài)、2018年開啟“五限”時代，2019年各項資管新規(guī)發(fā)布加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。LD房地產(chǎn)公司開始積極實行“推盤強化回款”的經(jīng)營策略。但是市場競爭壓力增大使得企業(yè)去庫存面臨很大的阻力，存貨周轉(zhuǎn)率一直維持在20%左右，和行業(yè)均值區(qū)間30%-45%存在差距。為了減少存貨積壓，增加現(xiàn)金回收，改善經(jīng)營狀況，企業(yè)開始探尋新的經(jīng)營戰(zhàn)略和發(fā)展理念。LD公司自2017年開始大力發(fā)展以“仁居”為核心的服務升級產(chǎn)業(yè)，2018年借助關聯(lián)方利用協(xié)同效用開始布局醫(yī)療、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。2018年隨著產(chǎn)業(yè)鏈的豐富，布局全國健康地產(chǎn)板塊，開發(fā)精品項目40余個，深耕省內(nèi)市場，同時開拓省外區(qū)域，企業(yè)正在探尋多元化發(fā)展，打造中國知名康養(yǎng)品牌。至今，房地產(chǎn)銷售依然為企業(yè)的主營業(yè)務，2021度實現(xiàn)銷售面積99.83萬平方米。同年，LD房地產(chǎn)公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入102m89億元，與2020年的88.21億元相比增長了16.6%。
圖 3-1 LD 公司銷售情況
Figure 3-1 The Sales of LD Company
3.1.3 LD公司財務狀況?
通過查LD公司的財務狀況可以看出，LD房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)規(guī)模達到560.19億元，從2017年的347.61億元增長到2021年的560.19億元，增長率為61.15%,呈現(xiàn)快速增長模式，但是未實現(xiàn)千億目標。公司自2015年實施布局全國的戰(zhàn)略目標以來，伴隨著資產(chǎn)規(guī)模擴大，負債總額也在增加。2021年資產(chǎn)總額為560.19億元，負債總額為513.23億元。資產(chǎn)負債率高達91.62%。公司處于高負債經(jīng)營模式，增加了企業(yè)的籌資風險和償債壓力。負債與資產(chǎn)的比值一直維持在80%以上，甚至達到90%,高于行業(yè)平均水平，屬于高負債經(jīng)營。LD公司近五年的營業(yè)收入和營業(yè)成本不斷上漲。2017年以前企業(yè)的主營時機開始加大力度去庫存，盈利水平開始上升。凈利潤有負向變化轉(zhuǎn)為正向變化。2016-2017年經(jīng)營活動現(xiàn)金流為負值，企業(yè)需要對外籌資來填補資金漏洞。2018年行業(yè)政策收緊，房企資金壓力增大，企業(yè)慎重投資，推盤加快資金回收。但是除去2017和2019年度，企業(yè)的籌資活動現(xiàn)金流入凈流入不能滿足企業(yè)日常經(jīng)營活動資金需要，企業(yè)的籌資能力出現(xiàn)限制。總體來看，LD房地產(chǎn)公司在快速發(fā)展的同時，也呈現(xiàn)出高負債、低利潤水平和負向資金流入的特征，需要對財務風險加以注意。
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?
?
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表3-2 LD房地產(chǎn)公司財務狀況
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數(shù)值(億元)
2017
2018
2019
2020
2021
?
資產(chǎn)總計
347.61
425.25
433.95
488.78
560.19
?
負債合計
323.5
399.76
407.74
459 S9
513.24
?
營業(yè)收入
58.64
76.46
75.49
88.21
102.89
?
營業(yè)成本
46.95
65.29
64.7
70.34
81.22
?
凈利潤
1.41
1.1S
1.16
235
3.94
?
經(jīng)營現(xiàn)金流入
61.63
89.76
119.3
113.82
131.82
?
經(jīng)營現(xiàn)金流出
79.91
114.44
103.75
92.87
164.89
?
經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額
-17.98
-24.68
15.55
20.95
-33.07
?
投資現(xiàn)金流入
0.01
0.05
0.01
1.1
7.26
?
投資現(xiàn)金流出
0.2
0.5
0.23
1.11
1.78
?
投資現(xiàn)金流量凈額
-0.19
-0.45
-0.22
-0.01
5.48
?
籌資現(xiàn)金流入
61.31
122.31
56.S9
98.97
142.19
?
籌資現(xiàn)金流出
44.34
78.67
92.01
117.67
116.76
?
籌資現(xiàn)金流量凈額
16.97
43.64
-35.12
-18.7
25.44
?
現(xiàn)金及現(xiàn)金等價 物凈增加額
-1.2
18.5
-19.79
2.24
-215
?
數(shù)據(jù)來源：LD公司 2017-2021 年財務報表
?
?
3.2LD公司財務風險識別
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支撐，是一個與很多產(chǎn)業(yè)鏈有密切聯(lián)系的行業(yè)。我國房地產(chǎn)行業(yè)的特點是資金需求量大，項目周期長，資金回收速度慢，隨著政策的收緊和消費者的消費需求升級，日益激烈的市場競爭對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的服務升級和改變經(jīng)營策略的要求。房地產(chǎn)行業(yè)具備資金密集，高收益伴隨著高投入、高風險的特征。隨著經(jīng)濟環(huán)境日趨嚴峻，行業(yè)競爭日益激烈，企業(yè)經(jīng)營成本不斷增加，LD公司在發(fā)展中存在著一系列的財務風險。
3.2.1投資風險識別
LD公司的投資業(yè)務包括主營業(yè)務投資和金融投資，但是主營業(yè)務投資為主要投資行為。企業(yè)進行投資的目的是獲取收益用來維持正常經(jīng)營、分配或者擴大規(guī)模。投資風險是指企業(yè)為了實現(xiàn)經(jīng)營目標，投入一定資金，預期收益無法實現(xiàn)。主營業(yè)務投資是將資金投入內(nèi)部經(jīng)營活動，主要資金流向是儲備土地和開發(fā)項目。因此，從LD公司的土地儲備情況、盈利能力來識別LD公司的財務風險。
土地儲備
?
圖 3-3 LD公司土地儲備情況
Figure 3-3 The Land Reserve of LD Company
從圖 3-3 中可以看出，2014 年經(jīng)濟新常態(tài)下，公司加大力度去庫存，投資決策變得謹慎，土地儲備量有所下降，并且主攻省內(nèi)市場，降低市場風險，為后續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定基礎。2017 年，一方面由于調(diào)控政策下滑；另一方面公司開啟了新的經(jīng)營理念，通過完善項目配套設施增加了核心競爭力，有了一定的市場根基，LS 公司開始增加土地儲備。隨著土地取得成本的加大，增加土地儲備帶來的資金成本加大了投資風險。
(2)盈利能力
企業(yè)為了尋求發(fā)展不斷進行投資，如果投資決策可取，企業(yè)會獲得盈利，如果投資決策不當，企業(yè)會承受虧損，因此盈利能力可以反映企業(yè)投資風險的高低。2017到2021年公司快速發(fā)展，為了完成加快布局的戰(zhàn)略目標投入成本增加，LD房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務成本大幅度上升，主營業(yè)務銷售收入的增幅小于主營業(yè)務成本，兩者的變化趨勢導致了企業(yè)的主營業(yè)務利潤有所下降。2018-2019年，市場政策收緊，公司以實現(xiàn)凈利潤目標為主要要求，房地產(chǎn)銷售主營業(yè)務收入大于主營業(yè)務成本，主營業(yè)務收入貢獻的利潤開始呈現(xiàn)正向增長，但是銷售毛利率仍然呈現(xiàn)較低水平。
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表3-4盈利能力主要指標分析
?
指標(%)
2017
2018
2019
2020
2021
?
凈資產(chǎn)收益率
5.85
4.61
4.42
8.13
8.39
?
總資產(chǎn)報酬率
0.94
0.64
0.65
1.06
1.11
?
銷售凈利率
2.4
1.54
1..54
266
3.83
?
成本費用利潤率
4.99
335
369
5.75
6.15
?
數(shù)據(jù)來源：LD 公司 2017-2021年財務報表
?
表3-5LD公司銷售情況
?
指標
房地產(chǎn)銷售主營業(yè)務 收入(億元)
增幅(%)
房地產(chǎn)銷售主營業(yè)務 成本(億元)
增幅(%)
?
2017
56.09
11.34
4538
13.18
?
2018
63.2
12.68
52.41
15.49
?
2019
72.1
14.08
61.99
18.28
?
2020
74.99
4.01
63.44
234
?
2021
87.59
16.8
73.6
16.02
?
數(shù)據(jù)來源：LD公司 2017-2021 年財務報表
?
?
3.2.2 籌資風險識別
籌資活動是指企業(yè)通過各種籌資渠道籌集資金。籌資風險是指企業(yè)借入資金而無法償還本息。因此，籌資風險既要考慮能否籌措到資金，還要考略具體籌資行為帶來的風險。本文要從LD公司的籌資渠道、負債規(guī)模、負債結(jié)構(gòu)、償債能力等方面分析籌資風險。
(1)籌資渠道
房地產(chǎn)公司一個項目的開盤往往需要后續(xù)資金的不斷投入，在長期的建設周期內(nèi)對資金的需求是很大并持續(xù)存在的。LD公司還在尋求發(fā)展，擴大規(guī)模，向各個城市進軍?；I資渠道有限會限制資金來源，增加資金鏈斷裂的風險，加大LD公司的籌資風險。
LD房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)籌資方式主要是銀行貸款，這種方式是企業(yè)籌資的主要渠道，但是審批程序復雜，門檻高，對于企業(yè)的信用和發(fā)展能力有考量。其中最常見的是抵押貸款，將建成的項目抵押用來融資是LD公司主要融資方式。
(2)長短期負債結(jié)構(gòu)
債務的期限有長期、短期，為了配合企業(yè)的日常運轉(zhuǎn)，企業(yè)要合理設計。長期負債償還期限長，償還壓力不緊迫；當企業(yè)的短期負債為主時，償還壓力大，企業(yè)需要在短期內(nèi)籌集到大量資金，資金鏈斷裂的風險加大。
表3-6負債結(jié)構(gòu)分析
?
指標
2017
2018
2019
2020
2021
?
流動負債占負債總額比重
0.86
0.74
0.85
0.87
0.93
?
長期負債占負債總額比重
0.14
0.26
0.15
0.13
0.07
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數(shù)據(jù)來源：LD公司 2017-2021年財務數(shù)據(jù)
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(3)償債能力
企業(yè)能及時償還到期債務是控制財務風險的一個重要因素。企業(yè)能夠按時支付本息，說明企業(yè)償債能力有保證，企業(yè)在應對各項風險時抵抗能力也會增強。LD公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)，對資金的需求很多，屬于高負債經(jīng)營的企業(yè)。
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?
?
圖 3-7 償債能力指標分析
Figure 3-7 Solvency Index Analysis
3.2.3營運風險識別
營運風險是指企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面存在問題，可以從現(xiàn)金、存貨、應收賬款和資產(chǎn)流動性等方面進行分析。
(1)現(xiàn)金風險
當企業(yè)現(xiàn)金持有量不足時，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)斷裂，企業(yè)難以滿足日常經(jīng)營開銷，無法償還到期債務也不能及時抓住投資機會。?根據(jù)公司財務報表看出LD公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流呈現(xiàn)負值，需要通過籌資活動補充企業(yè)資金。當資金短缺時，LD公司難以維持日常運轉(zhuǎn)，經(jīng)營風險加大。在融資新規(guī)壓制和去杠桿的背景下，公司存在資金鏈斷裂的風險。
表3-8現(xiàn)金流量凈額分析
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數(shù)值(億元)
2017
2018
2019
2020
2021
?
經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額
-17.98
-24.68
15.55
20.95
-33.07
?
投資現(xiàn)金流量凈額
-0.19
-0.45
-0.22
-0.01
5.48
?
籌資現(xiàn)金流量凈額
16.97
43.64
-35.12
-18.70
25.44
?
現(xiàn)金及等價物凈增加額
-1.20
18.50
-19.79
2.24
-2.15
?
數(shù)據(jù)來源：LD 公司 2017-2021年財務報表
?
(2)存貨風險
表3-9 LD公司存貨情況
?
指標
2017
2018
2019
2020
2021
?
祥貨（億元）
278.42
326
328.56
367
444. 38
?
存貨増速（%）
8.89%
17%
001%
11.71%
21%
?
存貨占流動費產(chǎn)比例（%）
81. 95%
78.08%
77.14%
67%
93.78%
?
存貨用轉(zhuǎn)豐（次）
0.18
0.22
0.20
0.20
0.20
?
存貨周轉(zhuǎn)車行業(yè)均值（次）
031
0.33
030
030
0.35
?
數(shù)據(jù)來源：LD 公司 2017-2021年財務報表
根據(jù)公司財務報表可見，為了適應政策調(diào)整，2017年存貨增速有放緩趨勢，后期打造“仁居”為理念的特色項目，公司快速擴張，存貨增量有所上升。但是受到“五限”等房地產(chǎn)政策的影響，存貨周轉(zhuǎn)率低，LD公司的流動資產(chǎn)中存貨占比超過60%,占用大量資金。存貨難以銷售，占用大量資金加大了企業(yè)的營運風險。
(3)應收賬款情況
圖 3-10 LD公司應收賬款情況
Figure 3-10 LD Accounts Receivable
企業(yè)采用賒銷來提升銷售量，但是在應收賬款管理力度較弱，應收賬款無法按時收回導致風險增加。從上圖數(shù)據(jù)可以看出應收賬款期末余額波動較大，采取賒銷的策略給應收賬款管理帶來了很大的挑戰(zhàn)。在2019年為了緩解資金壓力，公司加大力度回收資金，應收賬款周轉(zhuǎn)率從69.09增長到128.71次，達到峰值，但是2020應收賬款周轉(zhuǎn)率又呈現(xiàn)下降趨勢。LD公司應收賬款回收速度慢，為資金回籠帶來了很大的挑戰(zhàn)，資金回收風險加大。
表3-11 LD公司資產(chǎn)流動性
?
指標(%)
2017
2018
2019
2020
2021
?
貨幣資金占流動資產(chǎn)比重
6
10.17
6.00
8
7.04
?
流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重
97.74
98.06
98. 15
97
97.10
?
非流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重
2.26
1.95
1.85
3
2.90
?
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
17.89
19.79
17.57
19.12
20.22
?
流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
18.31
20
18
20
20
?
數(shù)據(jù)來源：LD公司 2017-2021 年財務報表
3.3 LD公司財務風險評價的必要性
通過上文對LD公司進行財務風險識別，可以發(fā)現(xiàn)在投資風險上，LD公司土地儲備擴張增加了取得成本和資金占用，各項盈利能力指標體現(xiàn)獲取收益的能力較弱；在籌資風險上，LD公司的籌資方式單一、短期負債占比高加大了償債壓力、長短期償債能力指標和標準值相比存在差距償債能力弱；在營運風險上，LD公司的現(xiàn)金儲備不足、存貨周轉(zhuǎn)率低、應收賬款缺乏合理管理、資產(chǎn)使用效率低。通過上文分析可知LD公司的籌資、投資和營運活動處在風險之中，公司的風險狀況不容樂觀。所以需要選用一個科學的財務風險評價方法來深入分析量化公司的風險狀況及影響程度，分析風險成因并基于上述分析提出財務風險控制措施，可以及時關注公司經(jīng)營過程中的異常狀況，確保風險維持在可控水平。若LD公司想要健康發(fā)展，不僅需要良好的獲利能力，還需要科學的方法及時發(fā)現(xiàn)風險的存在并評價其嚴重程度，及時采取措施對各項活動施加控制，來避免損失的進一步擴大。
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?
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第四章 LD 房地產(chǎn)公司財務風險成因分析
?4.1 投資風險成因
（1）成本費用管理缺失造成利潤空間下降
表4- 1 LD公司2017-2021年成本費用利潤率指標檔位
?
?
2017
2018
2019
2020
2021
?
指標數(shù)值（%）
4.99
3.35
3.69
5.75
6.15
?
檔位變化
較低檔
較低檔
較低檔
較低檔
較低檔
?
?
LD公司的成本費用利潤率較低，對成本費用的管控能力不足，該項指標一直處于較低值檔位。企業(yè)的項目運轉(zhuǎn)前期需要經(jīng)歷購買土地、購買建筑材料、實施工程建造等流程，每一個流程都需要大量的資金投入。2011年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列政策，“國八條”政策實施。發(fā)達城市地區(qū)土地供應量萎縮，土地成本上升。企業(yè)缺乏合理的預算機制，在資金不充足的情況下貿(mào)然囤地，加大了后續(xù)開發(fā)項目的成本。成本費用利潤率維持低水平除了營業(yè)成本的影響還要注意對各項費用支出的管控，LD公司在成本費用的管控上缺乏合理的機制。企業(yè)在進行成本費用管控時，對于拿地和后續(xù)費用支出的預算缺乏對政策等外界影響因素的考慮。
(2)投資渠道單一
LD公司目前主要營業(yè)業(yè)務集中在房地產(chǎn)銷售，為了發(fā)揮自身房地產(chǎn)項目運營優(yōu)勢。
開拓了物業(yè)管理、招商運營、房地產(chǎn)設計代建等業(yè)務。雖然，通過擴展業(yè)務、延伸房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來提升獲利能力，但是都是圍繞地產(chǎn)行業(yè)營運而生，不能抵消外界環(huán)境變化對行業(yè)整體的影響，這導致在行業(yè)不景氣的情況下，整體收益可能出現(xiàn)負增長。
?
?
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圖 4-2 LD公司投資項目比例分布圖
Figure 4-2 Distribution of Investment Projects of LD Company
4.2 籌資風險成因
（1）資本結(jié)構(gòu)不合理?
企業(yè)的籌資風險居高不下，和償債能力低有很大的關系，LD公司的資產(chǎn)負債率和同行業(yè)公司對比一直處于較差值，維持在90%左右，企業(yè)資金對現(xiàn)有債務的償還保障弱，短期還款能力低。此外，分析企業(yè)的長短期負債結(jié)構(gòu)比可以看出，其短期負債占比較大，達到80%以上，企業(yè)需要在短期內(nèi)定期頻繁進行債務償還，對現(xiàn)金流的要求很高，加大了資金鏈斷裂和無法償還債務的風險。
(2)籌資渠道單一
LD公司的籌資渠道有限，這與企業(yè)本身的規(guī)模和信用程度有關。期籌資來源多為銀行，較多期間占比達到50%以上。雖然銀行的籌資成本相對較低，但是銀行要求嚴格，借款額度和期限與企業(yè)的業(yè)績以及信用程度相關。LD公司近些年收益水平按較低，經(jīng)營活動現(xiàn)金流常為負值，這種情況下加劇了銀行借款的難度。而且一旦業(yè)績出現(xiàn)問題，銀行停止放貸，單一的籌資渠道會使企業(yè)陷入籌資困境。
4.3營運風險成因
(1)銷售能力下降存貨周轉(zhuǎn)慢
LD公司的存貨周轉(zhuǎn)率一直很低，與同行業(yè)公司來比較，水平不足?？梢娖髽I(yè)的存貨積壓。這可以從兩個方面來看，一方面，企業(yè)在不斷開發(fā)新的項目；另一方面，LD公司的銷售能力下降。根據(jù)企業(yè)的實際情況來看，LD公司近五年的存貨周轉(zhuǎn)率都維持在20%,與行業(yè)標準值對比，屬于較差值標準。企業(yè)除了保障在省內(nèi)城市的市場份額，也致力于省外北京、上海等一線城市和三四線城市的拓展。近年來，受到“房住不炒”、“五限”等行業(yè)政策的影響，企業(yè)的銷售量難以提升，去庫存化壓力增大。企業(yè)需要改善銷售模式，提升核心競爭力，加快房產(chǎn)銷售。
(2)經(jīng)營活動現(xiàn)金回款速度慢
企業(yè)的銷售回款率和行業(yè)數(shù)值比較，近年來有所下降。樂觀的是，企業(yè)已經(jīng)重視到這個問題，開始加大資金的回收力度。當企業(yè)自身的經(jīng)營活動的收益和現(xiàn)金回收難以滿足自己的投資和日常運營，那么企業(yè)就要想辦法融資。結(jié)合企業(yè)的籌資活動分析，可見企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，債務結(jié)構(gòu)等也不夠合理。所以企業(yè)的風險很大，在環(huán)環(huán)相扣的各項活動中，風險在各項活動中運轉(zhuǎn)。經(jīng)營活動難以回收現(xiàn)金流就要籌資，所以企業(yè)需要加大對經(jīng)營活動現(xiàn)金的管理，監(jiān)控主營業(yè)務的現(xiàn)金流。
(3)現(xiàn)金流管控不合理
房地產(chǎn)企業(yè)項目投資期長，投資大，資金回流慢使企業(yè)面臨很大的資金風險。LD公司2019、2020年經(jīng)營活動現(xiàn)金流為負值，需要大量籌集資金補充需求。但是這些年度企業(yè)的銷售業(yè)績并不好，加上行業(yè)競爭壓力大等外界因素的影響，在未來幾年都將處于低周轉(zhuǎn)狀態(tài)。當企業(yè)缺乏對資金的管理，增加導致資金鏈斷裂的風險。
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第五章 公司財務風險控制措施??
5.1財務風險的控制措施?
5.1.1投資風險控制措施?
(1)加強投資風險控制管理
一方面，LD公司在一項新項目實施前，除了考慮資金和后續(xù)籌資問題，還需要對項目的具體情況展開了解，LD公司作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，在投資一個項目之前要了解相關地區(qū)的行業(yè)政策、明確項目的核心優(yōu)勢。完善前期可行性分析，并使得項目的分析和審核相互分離，從而規(guī)避風險，提升項目的成功率。另一方面，LD公司需要做到投資規(guī)模與速度和自身能力匹配。LD公司為了保持行業(yè)競爭力，2011年以來一直保持高速發(fā)展，雖然為后期儲備實力但是在發(fā)展的同時也存在很多問題。比如經(jīng)營活動現(xiàn)金流都是負值，盈利能力低使得公司存在很多財務風險。目前，銷售狀況雖有好轉(zhuǎn)但是依然低迷。面臨高成本低回收的現(xiàn)狀，LD公司從現(xiàn)金流量出發(fā)，優(yōu)化投資組合，提高資金使用效率，達到投資和收益的穩(wěn)定增長。
(2)加強投資建設期成本費用管理
從LD公司房地產(chǎn)銷售利潤率和成本費用率來看，LD公司的成本費用近年來一直在增加。目前企業(yè)對成本費用的管理缺乏合理的制度流程。LD公司可以在每個會計期間和項目實施前編織專門的現(xiàn)金流預算規(guī)劃，整個方案包括應收、應付款項、資金收付量等全方位內(nèi)容。此外，為了配合項目實施過程中的資金使用流程，嚴格控制資金收支要完善項目實施管理方案。項目施工前，優(yōu)化投標制度、選擇高質(zhì)量的施工單位、盡可能降低項目成本。項目施工過程中，嚴格把控材料采購和人員管理環(huán)節(jié)。項目施工完成后，按照標準進行驗收，避免出現(xiàn)二次返工現(xiàn)象。同時，做好事后監(jiān)控工作，將實際支出與事前預算進行比較。
(3)多元化投資管理
根據(jù)市場反饋，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)已脫離高速發(fā)展期，傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售項目競爭力力度小。而產(chǎn)業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型一直是近幾年來討論的熱點話題，各行備業(yè)都在踴躍嘗試。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，圍繞其自身產(chǎn)業(yè)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和升級是擺脫負債高、資金短缺和市場競爭壓力大等問題的有效方法。LD公司可以銷售現(xiàn)有商場的配套物業(yè)，建立大型物業(yè)品牌；將房產(chǎn)出租收取租金；利用現(xiàn)有土地建立酒店、影院、主題樂園等商業(yè)娛樂項目；。LD公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有其獨特的優(yōu)勢。比如企業(yè)圍繞其房產(chǎn)項目開展的大健康養(yǎng)老服務就帶來了資金回籠。同時，LD公司近年來還在進行醫(yī)藥康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索。發(fā)揮業(yè)務協(xié)同優(yōu)勢，建立“房產(chǎn)+醫(yī)藥”的綜合發(fā)展模式，打造國內(nèi)知名生態(tài)健康城，提升核心競爭力。這種模式符合當下發(fā)展要求，而且能快速擴大規(guī)模并保持利潤增長，所以企業(yè)在資金不充足無法進行開啟其他項目的情況下，可以圍繞現(xiàn)有的大健康產(chǎn)業(yè)進行產(chǎn)業(yè)鏈豐富，比如拓展療養(yǎng)院和醫(yī)療等領域。
(4)合理規(guī)劃投資行為?
LD房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率遠低于行業(yè)的平均水平，而房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金需要較長時間才能夠獲得回報的情況，所以 NG 房地產(chǎn)公司應當關注和重視資產(chǎn)的把控，積極采取措施，促進資產(chǎn)使用效率的提升。具體而言，其應當對投資制定相應的制度，需要結(jié)合企業(yè)的投資情況，在進行投資之前需要展開系統(tǒng)全面的分析，特別是要分析潛在的風險因素，判斷預期的收益情況以及發(fā)展?jié)摿?#xff0c;不能一味追求市場而忽視回報。?
(5)制定合理應收賬款制度?
LD 房地產(chǎn)公司近三年的應收賬款周轉(zhuǎn)率處于中等水平，但還有提升的空間。企業(yè)在管理應收賬款時，應當結(jié)合具體的情況制定科學完善的制度，特別是面向一些存在欠款的客戶，應當對其收入以及資信情況有充分的關注和重視，對其能否完成欠款的支付進行判斷，如果客戶出現(xiàn)資不抵債的問題，企業(yè)必須及時采取措施對應收賬款進行催收，避免企業(yè)的經(jīng)濟損失。毋庸置疑，賒銷服務可以促進企業(yè)產(chǎn)品及服務競爭力的提升，但是如果企業(yè)盲目采取賒銷的經(jīng)營模式，為了提高市場占有率而采取寬松的賒銷制度，必然會對企業(yè)的資金營運產(chǎn)生負面影響，甚至引發(fā)嚴重的財務風險。?
5.1.2 籌資風險控制措施
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
持合理的資本結(jié)構(gòu)是LD公司進行籌資風險控制的一向重要措施。資金成本的高低決定企業(yè)的投資活動，企業(yè)對于資本的構(gòu)成，即負債與權(quán)益資金的比重，各項負債籌資來源的資金比重要進行合理分配，降低籌資成本，減少償債風險和還款壓力。
LD公司的資產(chǎn)負債率一直高達90%左右，和行業(yè)各項標準值對比處于較差值，甚至高于行業(yè)龍頭萬科集團，LD公司并不具備很高的抗風險能力。企業(yè)借款雖然增加了資金規(guī)模，保證了企業(yè)擴張，但是其成本也很高，降低了項目的盈利能力同時增加了風險。LD公司應該根據(jù)自身規(guī)模情況制定合理的借款計劃和還款計劃，建立籌資風險管理機制。平衡權(quán)益資金和債務資金的比例，根據(jù)公司實際情況和行業(yè)水平確定合理的資本結(jié)構(gòu)模型，使得公司的籌資風險得以控制。
(2)調(diào)整長短期借款配比
LD公司的長短期債務結(jié)構(gòu)需要引起注意，短期負債占比達到80%以上，這給企業(yè)的經(jīng)營造成了很大的不穩(wěn)定性。長期借款還款期長，成本高，獲得借款難度大但是有緩沖期和房地產(chǎn)行業(yè)的投資項目周期也更匹配。房地產(chǎn)項目一般需要2-3年的建設期，資金回收緩慢，將長期借款與項目投資進程相匹配，可以降低無法償還債務的風險。如果企業(yè)多用短期融資的方式，償還期限短的資金會被長期項目占用，企業(yè)應該注意調(diào)整長短期債務的配比，避免短期資金被長期項目占用，均衡安排，降低籌資風險。
(3)多元化籌資方式
LD公司要想辦法拓寬籌資渠道，這樣才能為項目的發(fā)展提供保障。同時，在進行籌資的時候要考慮成本，太高的利息支付也會增加企業(yè)每期的支付負擔，降低利潤空間。此外，企業(yè)可以在項目開發(fā)的時候?qū)ふ液献鞣?#xff0c;這也是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一種方式。企業(yè)在開盤前，可以招募項目合伙人，為項目開發(fā)注入資金，企業(yè)則利用自身優(yōu)勢負責建設和運營，這樣既能發(fā)揮優(yōu)勢又能利用現(xiàn)有土地儲備獲取收益。
5.1.3 營運風險控制措施
(1)加快存貨周轉(zhuǎn)
對LD公司來說，商品銷售、存貨儲備等直接影響企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，企業(yè)需要加快存貨流轉(zhuǎn)。LS房地產(chǎn)公司的存貨周轉(zhuǎn)率一直低于行業(yè)均值，占流動資產(chǎn)的比例也很高，企業(yè)要想辦法加快存貨周轉(zhuǎn)。企業(yè)要明白自己的賣點，任何產(chǎn)品的銷售都離不開營銷。企業(yè)可以對項目當?shù)氐氖袌?、消費者、政策進行分析了解，找到營銷亮點。企業(yè)可以增加房地產(chǎn)的附加價值，比如優(yōu)化小區(qū)綠化，根據(jù)業(yè)主要求進行環(huán)境改善和配套設施增設，合理控制成本的前提下增加競爭優(yōu)勢。此外，銷售部門可以將銷售任務具體到個人，提升員工的工作積極性。企業(yè)要對現(xiàn)存的難以銷售的項目進行重新評估，可以采取價格戰(zhàn)措施引導購買欲望，也可以對產(chǎn)品進行重新定位，找好目標消費者進行精準銷售。
(2)加快應收賬款變現(xiàn)
在市場競爭壓力較大的情況下，打價格戰(zhàn)和賒銷是擴大銷售量的重要措施。雖然給企業(yè)帶來了銷售量的提升但是未后續(xù)應收賬款回收增加了難度，增加了企業(yè)壞賬的風險。LD公司應收賬款的回收率指標和同業(yè)公司對比表現(xiàn)還不錯，處于平均和良好檔位。為了進一步加快應收賬款的回收和周轉(zhuǎn)，企業(yè)需要采取一定的的措施。一方面，企業(yè)要加強客戶信用管理，和銀行合作根據(jù)客戶的信用程度確定貸款年限，盡量加快資金護手；另一方面，制定優(yōu)惠政策，鼓勵客戶一次性付款增加資金的回收。增加對應收賬款的監(jiān)控，為款項回收做好保障工作。
(3)加強現(xiàn)金流的管理和控制
房地產(chǎn)企業(yè)本身面臨的資金斷裂風險較大，為了充分識別風險因素，將風險發(fā)生的可能性和危害程度控制在低水平，LD公司的財務風險管理工作還需要進一步完善和改進?，F(xiàn)金流管理小組，在對現(xiàn)金的管理過程中，從各項業(yè)務開始到結(jié)束，對資金的全過程進行監(jiān)測和反饋，及時調(diào)整方案不足，使計劃得以有效實施。對于經(jīng)常發(fā)生的異常情況和風險因素要進行備案處理，以便以后遇到類似情況進行快速處理，避免風險發(fā)生的可能性和危害增大。
(4) 制定銷售可行性報告??
房地產(chǎn)市場瞬息萬變，各個國家的房地產(chǎn)政策也在隨著經(jīng)濟發(fā)展形勢而不斷變化。如果一家企業(yè)的預測不準確或命運不佳，已經(jīng)選好地皮的開發(fā)時間或者趕上樓盤的銷售期剛好是淡季期，就會錯過了最佳銷售時間，那將是一個漫長而痛苦的銷售過程。會因資金回報率低或者資金回收期長而拖住企業(yè)的資金鏈，導致企業(yè)會停滯發(fā)展甚至破產(chǎn)。因此，LD房地產(chǎn)公司也應該在銷售可行性上下功夫，各管理層人員應該仔細分析和推測市場狀況和國家政策，制定房地產(chǎn)銷售的初期時間，并提前制定適當?shù)匿N售計劃，以增加公司的利潤，以實現(xiàn)公司的增長和發(fā)展目標，為提高企業(yè)的盈利能力而努力。??
(5)定期進行銷售分析??
對于 LD 房地產(chǎn)公司來說，定期詳細分析公司的銷售狀況是必要的，可在以往如何在銷售中獲利或者近期為何銷售失利中汲取經(jīng)驗與教訓。房地產(chǎn)企業(yè)也應該定期進行往期銷售分析，不止是企業(yè)的銷售分析，還有其他同規(guī)模企業(yè)的銷售分析，這可以加強對銷售狀況的定期監(jiān)控，數(shù)據(jù)收集和分析，以便及時了解銷售趨勢，進而從銷售中產(chǎn)生收入、獲利，然后實現(xiàn)再生產(chǎn)，這是公司可持續(xù)發(fā)展的動力。房地產(chǎn)公司應能夠采取針對性的措施來實現(xiàn)業(yè)務的持續(xù)發(fā)展。??
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結(jié) 論
本文以 LD 公司為例，通過評價其財務風險現(xiàn)狀，有效識別其影響因素，并確定了其評價指標，構(gòu)建了風險評價指標模型，提出財務風險控制的有效舉措，本文結(jié)論集中在以下幾方面： LD 公司資金流存在穩(wěn)定性較低，發(fā)展能力不足，缺乏營利渠道，項目籌資能力持續(xù)下降，難以獲取企業(yè)發(fā)展和項目開發(fā)所需的資金，其財務風險也與日俱增，因此，評價其財務風險，并提出針對性的策略具有必要性和緊迫性。 本文的研究成果現(xiàn)實，房地產(chǎn)公司財務風險影響因素不但包括自身各方面能力，還和宏觀政策、市場供需、市場環(huán)境等因素相關，此外，房地產(chǎn)公司投融資能力、內(nèi)控能力、信息化水平等微觀因素也會影響其財務風險。本文充分借助專家調(diào)查法，在指標權(quán)重復制的基礎上，了解各個指標的重要性程度，并指出宏觀風險因素對財務風險影響程度最高，必須得到企業(yè)管理的高度重視。 本文通過計算發(fā)現(xiàn)，LD 公司的財務風險綜合評價值在樣本期間出現(xiàn)先降后升的態(tài)勢，但是整體上處于較高水平，LD 公司必須采取有效措施，來降低財務風險。 本文立足 LD 公司財務風險現(xiàn)狀，從多方面采取有效措施，切實提升其對財務風險的預警和防控能力，對中小房地產(chǎn)公司都具有一定的參照價值。 本文在風險評價體系引入了層次分析法和模糊綜合評價法，有利于實現(xiàn)精準的研判中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。?
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致 謝
時光荏苒，光陰似箭，眨眼就到了畢業(yè)之際，在學習的路上遇到了很多真實可愛的人，感謝每一位曾給與我?guī)椭恕?本科生生慢慢地求學之路上，最讓我感謝的是導師范新老師，在他身上，看到了不一樣的學術(shù)之光，讓我對嚴謹一詞有了新的理解。嚴謹，是用邏輯為橋梁，用理論為框架，運用研究思路為血肉，形成有理有據(jù)的學術(shù)研究成果，正是導師身上這種嚴謹?shù)钠焚|(zhì)，讓我一點一點探索和完成自己的學術(shù)論文寫作。在此過程中，我對論文撰寫過程中理論和實踐的融合以及理論和現(xiàn)實數(shù)據(jù)的有效論證等都有了深入的了解和體會。在這次感悟當中，我了解到在管理學問題解決過程中，表象和推斷都只是停留在數(shù)據(jù)表面所得到的結(jié)果，而根據(jù)實際數(shù)據(jù)進行論證，進行驗證和檢驗，才是能夠得到事物核心發(fā)展內(nèi)在邏輯關系的重要方法，該種方法能夠讓我在學業(yè)和工作當中都受益。故而在求學期間，我很幸運遇到了所有的導師和同學們,感謝導師在論文撰寫過程中給我自己的關懷和指導。感謝 LD 公司在此次課題研究方面提供的幫助。最后，感謝我的家人、朋友和同學們。無論是學習還是實踐，都有你們的陪伴和見證。無論是窗明幾凈的圖書館還是風景優(yōu)美的銀杏大道都留下了我們的歡聲笑語。在學習和生活上，我都收獲了很多的關心和幫助。在以后的旅程中，我將帶著從這段時間收獲的知識和感動，開啟新的生活！祝大家永遠喜樂安康！?
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總結(jié)
以上是生活随笔為你收集整理的本科论文房地产公司财务风险评价与控制研究的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。
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