8月6日晚，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告稱，建議通過全球發(fā)售及向股東分派少部分股份的方式，分拆附屬公司融創(chuàng)服務的股份于香港聯交所主板上市。同日，融創(chuàng)服務控股有限公司（下文簡稱“融創(chuàng)服務”）發(fā)布招股文件，正式啟動上市計劃。招股書顯示，IPO承銷商為匯豐銀行和摩根士丹利。

融創(chuàng)表示，目前該公司擁有融創(chuàng)服務100%權益。待建議分拆及上市完成后，融創(chuàng)預期將擁有融創(chuàng)服務不少于50%權益，而融創(chuàng)服務將仍為融創(chuàng)的附屬公司。分拆集團主要從事提供物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務。

其實早在7月21日，就有外媒報道稱，融創(chuàng)正考慮在香港就10億美元物業(yè)管理業(yè)務進行IPO。不過融創(chuàng)服務未在招股書中透露具體募集金額。

根據融創(chuàng)服務招股書，2019年融創(chuàng)服務錄得營業(yè)收入28.27億元，同比增長53.5%；同期錄得凈利潤2.7億元，同比增長175%。另外，2017年~2019年，融創(chuàng)服務分別錄得營業(yè)收入為人民幣11.12億、18.42億和28.27億，年復合增長率為59.5%；同期錄得利潤分別為0.43億、0.98億和2.7億，年復合增長率為150.7%。

招股書顯示，截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務合約總建筑面積達2.27億平方米，2017年底至2020年5月的年復合增長率為76.5%，覆蓋中國29個省、自治區(qū)及直轄市的126個城市；在管物業(yè)635處，包括405處住宅物業(yè)及230處非住宅物業(yè)，在管總建筑面積達1.01億平方米，2017年底至2020年5月的年復合增長率為95.2%。

融創(chuàng)于2020年3月27日發(fā)布的2019年業(yè)績報告顯示，2019年融創(chuàng)實現營業(yè)收入1693.16億元，同比增長35.73%；實現歸母凈利潤260.28億元，同比增長57.11%；實現合同銷售金額約5562.1億元，連續(xù)三年在地產行業(yè)排名前四。

作為對比，融創(chuàng)服務的營收和凈利潤基數很低，跟融創(chuàng)總營收和凈利潤比，連個零頭都不算。

無巧不成書，就在上周五，中國恒大（03333.HK）發(fā)布公告稱，正考慮可能分拆其物業(yè)管理服務及相關增值服務業(yè)務（“物業(yè)管理業(yè)務”）于香港聯合交易所有限公司獨立上市。

據不完全統計，2020年以來，已經有超過15家內地房企分拆物業(yè)管理業(yè)務，拿到港交所IPO或遞交了招股書。

虎嗅上周五在《中國房企的港股“煉金術”》中表示，最近國內房企仿佛商量好了，爭先恐后把物業(yè)管理業(yè)務分拆出來拿到香港上市，“頗有大干快上搶時間窗口、一起去港股淘金的既視感”。

虎嗅當時分析認為，這可能跟今年政府是把老舊小區(qū)改造寫進了政府工作報告里，2020全國各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，據統計，全國共有老舊小區(qū)約17萬個。專業(yè)物業(yè)管理的缺失一直都是困擾老舊小區(qū)治理提升的難題，老舊小區(qū)改造后，必然引入專業(yè)化的物業(yè)管理，從而釋放出巨大的市場需求。

但現在來看，這是個非常不成熟的分析，也是個相對很次要的因素，因為大家都知道物業(yè)管理是慢功細活來錢慢。融創(chuàng)服務發(fā)展了16年，其年營收才28.3億元，遠不及用磚頭瓦塊蓋房子來錢快。

更大的背景是政府對房地產市場的新一輪調控，政府三令五申“房住不炒”，勢必抑制房價和交易量。如果賣不掉，放在那兒就是一堆磚頭，開發(fā)商前期拿地蓋樓投入的錢就無法收回。這或許也解釋了疫情期間恒大天天打廣告打折賣房，目的就是盡快回流現金，避免資金鏈斷裂。

馮侖曾表示，房地產公司兼顧增長和安全性方面有三個指標——

1）土地儲備夠用2~3年，不要買太多。對于開發(fā)類的地產公司，財務安全邊界一直有一個經驗數據：銷售額是凈資產的2~3倍，如果超過3倍以上就只能加杠桿，這就帶來了風險；

2）總資產負債率應該在30%~50%是安全的，不要高于70%，中國大陸房企的總資產負債率大部分都在70%，而香港都在50%以下；

3）凈現金流為正。

虎嗅投研曾在3月28日《四問融創(chuàng)：營收利潤雙增長背后，質量成色如何？》中分析認為，“融創(chuàng)以高于同業(yè)的財務杠桿得以迅速擴張，資金運用較為激進，導致目前的償債壓力較大。”從同業(yè)的比較情況來看，融創(chuàng)的凈資產負債率遠高于同業(yè)水平，在2019H1達到了992.05%，幾近中國恒大的2倍。

萬科、碧桂園、恒大和融創(chuàng)的凈資產負債率對比

截至2019年12月底，融創(chuàng)的總資產負債率為63.3%，較2018年末的59.9％上升了3.4個百分點。對標馮侖給出的30%~50%的安全區(qū)間，融創(chuàng)的總資產負債率還是偏高了。

融創(chuàng)當下最大的風險是財務杠桿和資金成本偏高，現金流壓力大。所以，在今年3月27日的融創(chuàng)中國2019年業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)中國創(chuàng)始人、董事長孫宏斌告訴投資者，融創(chuàng)今年要做三件事：1）調融資結構、降融資成本；2）處置一些持有資產；3）拿地要拿對地方、拿對時間。

總結起來十個字：降杠桿、減負債、回流現金。對房地產公司來說，成功的因素也是導致它失敗的原因。高增長的時候是買買買，等市場和環(huán)境突然變化的時候，企業(yè)唯一活下來的辦法就是賣賣賣，就像王健林那樣壯士斷腕。包括但不限于：賣地，賣期權，賣項目，賣房子（房子打折也要賣掉，像恒大那樣）。

“處置資產是今年融創(chuàng)要做的比較堅決的一個事。”孫宏斌說，“今年6000個小目標，很輕松。”

孫宏斌還透露，2019年底，融創(chuàng)賣掉了一個酒店，另有4個酒店短期內也會成交，接著還要賣掉一些商業(yè)和樂園。2017年7月，意氣風發(fā)的孫宏斌花了438億接手了萬達13個文旅項目。

作為有名的購買狂，孫宏斌對政策的研判能力并不比王健林差。在去年底舉行的民生銀行不動產金融年會上，孫宏斌做了個演講，對當前的宏觀政策進行了解讀，他判斷——

1）不讓經濟過度依賴房地產或成為“國策”。“為什么？這個行業(yè)太大、太重要了，占的資源已經太多了。這個行業(yè)及相關行業(yè)在整個GDP中要占到30%；這個行業(yè)的賣地收入加上稅收收入占整個財政收入的40%；這個行業(yè)的貸款，占28.9%，加上其他行業(yè)貸款，用房地產做抵押的，是50%。”孫宏斌說。

2）這輪調控會持續(xù)很長時間。孫宏斌說：“新形勢就是這次的調控，第一句話是錢不能去房地產，第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具，第三句就是這一輪調控加上上一輪限價，這是一個長期的行為。這是從國家政治高度和國家戰(zhàn)略，所以不能有僥幸心理。這輪調控，基本上會持續(xù)很長時間。”

3）今后想增加負債是幾乎不可能的。“這種管理下，這個行業(yè)的杠桿肯定在下降，因為你限價，把整個行業(yè)的風險定住了，把建設總量控制之后，把杠桿率降下來了，這些調控任何都是有利的。”孫宏斌說。

孫宏斌的上述解讀或許解釋了為什么今年以來，房企都著急忙慌地想把物業(yè)管理業(yè)務分拆出來單獨融資上市——

一方面可以繼續(xù)有資本故事講，加上港交所物業(yè)板塊動輒30~50倍甚至更高的市盈率，要遠高于房地產2~3倍的市盈率，房地產股被嚴重低估。這也再次說明了賣服務要比賣磚頭瓦塊更有想象力。要不俞敏洪談到為什么不做房地產時怎么說“現在新東方兩個上市公司加起來市值大概2000多億人民幣，很多房地產公司可能還到不了這個價錢”呢。

另一方面，房地產企業(yè)現在多融點錢以應對未來的不確定性，這樣也更安全一些，甚至還可以左手倒右手、拆東墻補西墻。

祝融創(chuàng)和孫宏斌好運。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的融创孙宏斌的小算盘：国内房企跟商量好了似的的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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