文/Ellie 編輯/李曉麗

　　來源：PropTech 研習(xí)社（ID:cv_seal）

　　假如從終局回看，當(dāng)下的人們感受到更多的是情緒而非洞察本質(zhì)，就如 2008 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)身處華爾街的基層分析師們一樣。如果拋開情緒，嘗試站在上帝視角觀察，我們是否過度陷入 WeWork 與軟銀的消極情緒，而忽視了這條賽道上其他的可能性呢？

　　抱著這樣的觀察視角，Knotel 進(jìn)入我們的視野。我們發(fā)現(xiàn)它只不過花了 5 年時(shí)間，已然成長為 WeWork 的競(jìng)爭對(duì)手。Knotel 沒有走同樣的軌跡，它從另一條起跑線出發(fā)，中途變軌，最終與 WeWork 相交。

　　最近一次 Knotel 引起關(guān)注，是因?yàn)楣静脝T 50% 的消息，這個(gè)時(shí)候它已經(jīng)開始以“WeWork 的競(jìng)爭對(duì)手”角色出現(xiàn)。

　　2020 年開年，整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)迎來史上最難時(shí)刻：在聯(lián)合辦公空間的發(fā)源地——美國，WeWork、Convene、 Industrious、The Wing 紛紛爆出裁員的消息。曾預(yù)言 2020 年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的美國靈活辦公服務(wù)商 Knotel 也不例外，裁員 200 人，占公司人員總數(shù)的 50%。不過，這一數(shù)字在 WeWork 全球 12500 人的基數(shù)面前不及對(duì)方一個(gè)零頭。

　　拋開全球都在進(jìn)行的裁員共性事件不談， Knotel 是如何花 5 年時(shí)間成長為 WeWork 競(jìng)爭對(duì)手，更值得花些篇幅研究。

Knotel 聯(lián)合創(chuàng)始人兼 CEO Amol Sarva

　　01　　

　　靠總部定制起家的 Knotel

　　全美融資 NO2 的聯(lián)辦選手

　　Knotel 于 2015 年創(chuàng)立于紐約，最初專注于企業(yè)總部定制，2018 年起才開始涉足聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)。

　　目前 Knotel 擁有 200 多家門店，管理面積超過 500 萬平方英尺。疫情期間，除裁員消息外，Knotel 還計(jì)劃提前退掉 20% 的辦公空間（約 100 萬平方英尺），其中絕大部分位于曼哈頓。

　　目前 Knotel 累計(jì)融資額達(dá) 5.6 億美元，是美國本土獲得融資第二多的聯(lián)合辦公企業(yè)，也是美國本土第二大聯(lián)合辦公企業(yè)。

　　Knotel 高光時(shí)刻曾估值超過 10 億美元，是美國估值第二大的辦公獨(dú)角獸。

　　從數(shù)字上乍一看，Knotel 確實(shí)有資格稱得上是 WeWork 的競(jìng)爭對(duì)手，但是如果不是因?yàn)檫@次大裁員，其實(shí)很多人并不知道它的存在。

　　那么 Knotel 是如何花 5 年時(shí)間成長為 WeWork 競(jìng)爭對(duì)手的？

　　自 2015 年創(chuàng)立，Knotel 發(fā)展還算順風(fēng)順?biāo)颈３置磕暌淮蔚娜谫Y節(jié)奏。

Knotel 融資歷程（數(shù)據(jù)來源：Crunchbase 官網(wǎng)）（制圖：PropTech 研習(xí)社）

　　2016 年，Knotel 以發(fā)行可轉(zhuǎn)換票據(jù)的方式獲得了種子輪融資，投資方是投出阿里巴巴、螞蟻金服的紐約投資機(jī)構(gòu) FJ Labs。

　　從成立時(shí)間來看，Knotel 比 WeWork 晚了 5 年。2016 年，美國市面上的辦公空間運(yùn)營商（例如 WeWork）大多專注于為小型公司、自由職業(yè)者和學(xué)生提供共享辦公空間。

　　Knotel 的創(chuàng)始人意識(shí)到，雖然公司組織架構(gòu)很靈活，但他們的辦公場(chǎng)所卻不夠靈活。

　　彼時(shí)，不少成長中的企業(yè)面臨租約不夠靈活、需要繳納高額押金等問題。在 Knotel 創(chuàng)始人看來，如果能為租客提供更彈性的租約，以及裝修、簡單家具、WiFi、前臺(tái)招待等一站式拎包入住配套服務(wù)，那么租客可能愿意支付更高的租金。

　　隨后，Knotel 創(chuàng)立了“總部即服務(wù)”（"Headquarters as a service"）模式，為成長中的企業(yè)提供總部定制服務(wù)，但并非所有企業(yè)都有資格享受這種服務(wù)。Knotel 只為 20-200 人的新經(jīng)濟(jì)公司提供服務(wù)，2-5 人的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)或者自由職業(yè)者并不是 Knotel 的目標(biāo)客群。這個(gè)時(shí)期的 Knotel 與 WeWork 交集并不夠多。

　　此外，Knotel 還巧妙地使用了模塊化家具和其他部件，使其能夠快速、輕松地設(shè)計(jì)定制的辦公空間，從而為入駐企業(yè)不斷發(fā)展的需求留出空間。

　　在運(yùn)營模式上，Knotel 沒有采用二房東模式，而是實(shí)行與房東共享利潤的方式。早期的 WeWork，除通過基金自持了幾棟樓外，其核心拿樓模式還是“二房東”。

Knotel 在舊金山的辦公空間

　　2017 年 2 月，Knotel 成功獲得第二筆融資，金額為 2500 萬美元。成立不足三年的 Knotel 在紐約市和舊金山市的管理面積已經(jīng)超過 20 萬平方英尺。彼時(shí)，Knotel 只擁有 25 名員工。2017 年的 WeWork 已然是全球共享經(jīng)濟(jì)的明星，軟銀加持的高光還在閃耀，員工數(shù)也早已數(shù)千名。

　　到 2017 年之前，Knotel 還沒有把自己歸為聯(lián)合辦公。

　　Knotel 創(chuàng)始人 Amol Sarva 在接受媒體采訪時(shí)表示，Knotel 與 WeWork、The Yard、Breather 等聯(lián)合辦公的區(qū)別在于：“這就像比較 Squarespace 和亞馬遜網(wǎng)絡(luò)服務(wù)(AWS)。你可以在 Squarespace 上為你的珠寶店打造一個(gè)很棒的網(wǎng)站，但是 Netflix 是在 AWS 上運(yùn)行的。我們?yōu)楣具\(yùn)營(總部)，這些公司有自己的品牌、文化和客戶需求，從倉庫到電視演播室。”那個(gè)時(shí)候的 Knotel 定位更多是后臺(tái)支撐，而非前臺(tái)入口。

　　創(chuàng)業(yè)前三年，Knotel 專注于為企業(yè)提供定制總部服務(wù)。彼時(shí)，Knotel 服務(wù)的客戶包括微軟、星巴克、Knight Frank、Lastminute、Twilio 等。由于目標(biāo)客戶不同，這時(shí)的 Knotel 還沒有成為 WeWork 的直接競(jìng)爭對(duì)手。

　　轉(zhuǎn)變發(fā)生在 2018 年，這一年也是聯(lián)合辦公行業(yè)里程碑的一年。從國內(nèi)聯(lián)辦進(jìn)程來看，2018 年，風(fēng)險(xiǎn)資金瘋狂涌入，行業(yè)洗牌越來越猛烈，價(jià)格戰(zhàn)由 WeWork 的全球傾銷策略點(diǎn)燃。

　　激戰(zhàn)持續(xù)到年末，血值撐不住的選手提前撤退，頭部選手激進(jìn)拿樓的后遺癥開始顯現(xiàn)，2018 年末聯(lián)辦關(guān)店潮開始上演，還有一些實(shí)力的選手開始謀求轉(zhuǎn)型。為總部企業(yè)定制辦公，成為頭部選手不約而同的轉(zhuǎn)型方向。

　　也就是在這一年，從總部企業(yè)定制這一端出發(fā)的 Knotel 開始走向競(jìng)爭趨于紅海的聯(lián)合辦公。這一年，Knotel 身后的投資方開始加入了地產(chǎn)背景。

Knotel 給巴西獨(dú)角獸銀行 Nubank 定制的辦公室

　　02　　

　　從總部定制走向聯(lián)合辦公

　　Knotel 重走 WeWork 舊路

　　2018 年 2 月，Knotel 獲得 7500 萬美元的B輪融資。值得關(guān)注的是，這輪融資的投資方包括商業(yè)房地產(chǎn)咨詢公司 Newmark Knight Frank。同年，Knotel 也開始涉足聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)。

　　同一年，WeWork 也擴(kuò)大了業(yè)務(wù)范圍，于 2018 年 8 月正式推出總部定制業(yè)務(wù)“HQ by WeWork”，將注意力轉(zhuǎn)向 10-250 名員工的中型公司。

　　WeWork 此舉，一方面是為了挽留那些在經(jīng)歷了小公司階段后離開共享辦公的中型企業(yè)，另一方面，也是為了追趕已經(jīng)為這些客戶提供服務(wù)的競(jìng)爭對(duì)手。

　　根據(jù) WeWork 招股書，截至 2019 年 6 月底，WeWork 52.7 萬名會(huì)員中來自全球財(cái)富 500 強(qiáng)的企業(yè)會(huì)員占到了 38％。

　　此時(shí)，中國的聯(lián)辦玩家緊跟這一轉(zhuǎn)型策略，氪空間、夢(mèng)想加、優(yōu)客工場(chǎng)紛紛于 2018 年末、2019 年初推出總部定制業(yè)務(wù)。

　　2018 年內(nèi)，Knotel 先后收購了總部位于柏林的工作區(qū)運(yùn)營商 Ahoy! Berlin 以及 42Floors。

　　Knotel 收購 42Floors 是為了開發(fā)基于區(qū)塊鏈的上市服務(wù) Baya，該服務(wù)可以消除欺詐，提高辦公租賃市場(chǎng)的透明度。42Floors 在國內(nèi)找對(duì)標(biāo)的話，相當(dāng)于致力于解決商辦信息不對(duì)稱的好租、點(diǎn)點(diǎn)租們。

　　Knotel 的這一策略，WeWork 當(dāng)然不會(huì)落后，早從 2015 年開始先后收購了近 20 家空間管理信息技術(shù)公司。

WeWork 投資收購列表（數(shù)據(jù)來源、制圖：PropTech 研習(xí)社）

　　國際聯(lián)辦的進(jìn)程和國內(nèi)沒有太大時(shí)差。2019 年行業(yè)進(jìn)入并購整合期，價(jià)格戰(zhàn)之后行業(yè)上演大魚吃小魚。同年，Knotel 收購了巴黎最大的辦公空間租賃公司 Deskeo。

　　自此，頭部選手們開始進(jìn)入規(guī)模戰(zhàn)。

　　到了 2019 年初，Knotel 管理面積超過 100 萬平方英尺，并開始進(jìn)軍歐洲市場(chǎng)。Knotel 創(chuàng)始人 Amol Sarva 曾公開表示 Knotel 在未來 15 個(gè)月內(nèi)管理面積將超過 WeWork，理由是 Knotel 的快速增長和其在紐約市的巨大規(guī)模。

　　彼時(shí)，Knotel 的業(yè)務(wù)規(guī)模僅為 WeWork 的三分之一，但 Knotel 在紐約市的物業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過 WeWork。

　　到了 2019 年中旬，在 WeWork 沖擊 IPO 之際，Knotel 也斬獲了 4 億美元的C輪融資，并且估值超過 10 億美元，成功躋身獨(dú)角獸企業(yè)。C輪融資的投資方包括科威特政府養(yǎng)老基金子公司 Wafra Inc. 和新加坡主權(quán)財(cái)富基金 GIC。

　　Knotel 隨后將這筆資金投入到全球 30 個(gè)最大城市的擴(kuò)張中，并投資于其區(qū)塊鏈合資企業(yè) Baya，以及家具租賃服務(wù) Geometry。Geometry 能幫助 Knotel 以更低的成本、更快的速度來布置辦公室。

Knotel 在巴黎的辦公空間

　　2019 年 10 月，WeWork 最終上市失利，估值也從 420 億美元跌至 80 億美元。對(duì)此，Knotel 創(chuàng)始人 Amol Sarva 曾評(píng)價(jià)道，“這是一場(chǎng)大屠殺……這是一個(gè)巨大的人類悲劇。”

　　自此，Knotel 真正成為了 WeWork 強(qiáng)有力的競(jìng)爭對(duì)手，但 WeWork 遭遇過的問題在 Knotel 身上復(fù)現(xiàn)。

　　最一開始是空置。

　　2019 年 11 月，《紐約商報(bào)》曝出 Knotel 的空置面積達(dá) 26 萬平方英尺，這一數(shù)字在 2020 年將攀升至 80 萬平方英尺，占 Knotel 紐約市總管理面積的三分之一。

　　據(jù)世邦魏理仕的一份研究報(bào)告顯示，與 2019 年第三季度相比，Knotel 在 2019 年第四季度簽署的租約減少了 80％，而同期聯(lián)合辦公租賃市場(chǎng)整體下降了 75％。

　　然而，在這前 Knotel 還是對(duì)自己信心十足。

　　2020 年一開年，Knotel 在官網(wǎng)上公布了 Knotel2019 年度的經(jīng)營情況。

　　截至 2019 年底，Knotel 全球辦公面積超過 500 萬平方英尺，在全球 10 個(gè)國家和地區(qū)的 17 個(gè)城市擁有 250 多家門店，歐洲市場(chǎng)約占所有業(yè)務(wù)的三分之一。Knotel 整個(gè)投資組合的毛利率約為 40％，員工人數(shù)也從 2018 年下半年的約 100 名增加到 450-500 名。

　　2019 年初，Knotel 曾預(yù)估合同年收入 3.5 億美元，而最終的合同總金額幾乎是這個(gè)數(shù)字的兩倍。預(yù)計(jì)到 2020 年底，Knotel 的現(xiàn)金流將達(dá)到收支平衡，而在舊金山，巴黎，倫敦和紐約等城市，預(yù)計(jì)在今年上半年就能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

　　然而，誰也沒料到“黑天鵝”事件的發(fā)生。疫情突至，Knotel2019 年增加的幾百人被裁掉；此前慢慢擴(kuò)張的面積陸續(xù)退租。

　　但 Knotel 不是翻版 WeWork，人數(shù)只有 200 人的 Knotel 船小好調(diào)頭。

Knotel 在舊金山的辦公空間

　　03　　

　　Knotel VS WeWork

　　誰能笑到最后？

　　紐約是美國最大的城市，也是整個(gè)美國的金融經(jīng)濟(jì)中心、最大港口和人口最多的城市。由于紐約市對(duì)靈活辦公空間的需求旺盛，WeWork 和 Knotel 兩家公司都在紐約起家，并將紐約作為最重要的市場(chǎng)之一。

　　在疫情爆發(fā)前，兩家公司都在以最快速度收購紐約市的房地產(chǎn)。《商業(yè)觀察家》報(bào)道稱，截至 2019 年夏天，Knotel 已經(jīng)購買了其在紐約的第 100 棟大樓，使該市的總建筑面積達(dá)到 250 萬平方英尺。WeWork 擁有 Knotel 近兩倍的面積，現(xiàn)在是紐約市最大的辦公室租戶。

　　盡管成立于 2015 年的 Knotel 和成立于 2010 年的 WeWork 有諸多相似之處，并且彼此競(jìng)爭激烈，但它們并不完全相同。

　　Knotel 和 WeWork 有什么共同點(diǎn)？

　　目前，WeWork 和 Knotel 均可以為各種規(guī)模的公司提供全方位的辦公解決方案。

　　美國房地產(chǎn)專家 Jonathan Tootell 曾指出 WeWork 和 Knotel 確實(shí)具有一些共同特征，比如，兩家公司都能提供企業(yè)總部定制服務(wù)，都提供“拎包入住”的一站式服務(wù)，門店均遍布全球 100 多個(gè)城市。

Knotel 在紐約的辦公空間

　　Knotel 和 WeWork 的區(qū)別是什么?

　　除了一眼就能看得出來差別，比如 WeWork 的聯(lián)辦空間更吸引自由職業(yè)者和初創(chuàng)企業(yè)，而 Knotel 將更多的注意力放在為大型企業(yè)服務(wù)上；WeWork 管理面積遠(yuǎn)超 Knotel，不過 Knotel 也在努力追趕。

　　WeWork 是業(yè)內(nèi)第一家提出“空間即服務(wù)”理念(Space-as-a-Service)的聯(lián)合辦公，由此引來無數(shù)追隨者，而 Knotel 是業(yè)內(nèi)第一家提出“總部即服務(wù)”（"Headquarters as a service"）模式的辦公運(yùn)營商，這一模式在 2018 年后引競(jìng)爭對(duì)手紛紛效仿。

　　從收費(fèi)方式來看，WeWork 賺取的是會(huì)員費(fèi)，Knotel 的收費(fèi)方式是按照面積收費(fèi)，一事一議，按照租約合同。

　　在運(yùn)營模式上，WeWork 最初是二房東模式，賺取的是租金與會(huì)員費(fèi)的價(jià)差，而 Knotel 一開始就實(shí)行類似于酒店的輕資產(chǎn)模式，通過與業(yè)主利潤分成的方式運(yùn)作。國內(nèi)與 Knotel 運(yùn)營模式最為類似的空間運(yùn)營商是辦伴。

　　在選址上，WeWork 對(duì)擴(kuò)張的地區(qū)和城市不那么挑剔，Knotel 相對(duì)來說比較苛刻，只會(huì)選擇最有可能盈利的地區(qū)（城市），比如，開羅不是一個(gè) Knotel 可以盈利的城市，所以這座城市就不在 Knotel 考慮范圍。

Knotel 的辦公空間

　　從員工規(guī)模來看，WeWork 的體量明顯更大，WeWork 鼎盛期曾擁有 12500 名員工，其中 7500 名位于美國，而 Knotel 旗下員工最多時(shí)也不過 500 人。

　　從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，Knotel 年初表示到 2020 年底現(xiàn)金流將達(dá)到收支平衡，而 WeWork 預(yù)計(jì)到 2022 年才能實(shí)現(xiàn)正向自由現(xiàn)金流。雖然在疫情的黑天鵝之下，Knotel 能不能如期完成我們要打個(gè)問號(hào)，而 WeWork 一直以來的“金主”軟銀近日撤回了 30 億美元股權(quán)收購計(jì)劃，這使得 WeWork 的發(fā)展前景陰霾籠罩。

　　Knotel 和 WeWork 兩個(gè)玩家，從不同的客群切入市場(chǎng)，表面上看起來針鋒相對(duì)，最終卻殊途同歸。

　　在 WeWork 盈利遙遙無期的情況下，搶先一步實(shí)現(xiàn)盈虧相抵的 Knotel 會(huì)成為投資人追捧的對(duì)象嗎？

　　在低迷的市場(chǎng)情緒里，Knotel 會(huì)是被忽視的金礦，還是平行世界里換一個(gè)故事演繹的 WeWork？

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的Knotel是如何花5年时间成长为WeWork竞争对手的？的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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