多項(xiàng)新政催生本年度購房最佳“窗口期”

行業(yè)動(dòng)態(tài)解放網(wǎng)-新聞晨報(bào)李瑤2014-11-28 02:17 我要分享 14

　　文/李瑤

　　本以為將冷清收官的滬上樓市再起波瀾，僅在短短一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，央行及上海本地連續(xù)出臺“930”房貸新政、公積金新政及普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)，對今年整體低迷的市場來說無疑是雪中送炭，緊接其后的央行兩年來首次非對稱降息更是遠(yuǎn)超市場預(yù)期，被指接軌“930”房貸新政，直接一降到位，受惠于民。

　　搭乘新政的快車，開發(fā)商搶閘出貨，購房者恐慌入市，供需兩旺讓久違的“日光盤”開始頻頻重現(xiàn)于市。有業(yè)內(nèi)人士判斷，此番新政有望成為今年樓市行情的一道分水嶺，年底或?qū)⒊霈F(xiàn)翹尾行情。

　　剛需客快跑入場

　　單價(jià)1.5萬元以下成交活躍

　　上周末作為降息首周，滬上共有12盤共計(jì)千余套房源入市，“反應(yīng)靈敏”的剛需樓盤率先受益。在筆者走訪中，距離軌交11號線馬陸站僅300米左右的佳兆業(yè)一號目前89平方米的精裝現(xiàn)房正處于清盤倒計(jì)時(shí)中，“我關(guān)注這個(gè)樓盤已經(jīng)很久了，但工作年限不長，還貸壓力還是挺大的”，90后張小姐稱，“如今降息了，得趕緊拿下，這樣可以省下一大筆裝修費(fèi)。”的確，以張小姐心意的房子來計(jì)算，總價(jià)148萬，首付3成44.4萬后需貸款約100萬左右，如貸款期限為30年，按逐月遞減還款計(jì)算，降息前后利息約相差60166.67元，按等額還款計(jì)算，利息差更高達(dá)94074.11元。銷售人員透露道，新政促使購房意愿驟增，近期案場的到訪量有明顯的回升。

　　除降息外，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬也進(jìn)一步激活外圍區(qū)域的成交熱情。據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)監(jiān)測，本月1日至20日，外環(huán)外普通住宅成交2292套，比上月同期增長19.5%，成交活躍的“普房”主要集中在嘉定安亭汽車城、青浦北部、金山新城等郊環(huán)區(qū)域，成交均價(jià)基本都在1.5萬元/平方米以下。

　　首付省去一半以上

　　大部分改善型客群解套

　　由于此番新政主要扶持的對象為自住型置業(yè)者，其中央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定規(guī)則，最大的受益群體將為“賣舊買新”的首次改善型購房需求。

　　在貝尚灣的案場，筆者就遇見了剛簽訂完購房協(xié)議的陳先生，他表示，原來一家三口居住在兩室戶內(nèi)，這兩年希望把獨(dú)居的母親一同接來同住，方便照顧，因此希望要重新?lián)Q套大三房，但之前受制于資金有限、購房資格一直沒辦法出手。

　　而以目前貝尚灣在售113-146平方米精裝三房來說，原300萬元起的總價(jià)首付至少210萬元，如今卻直降一半多，僅90萬元，不足百萬元的首付讓陳先生賣掉自己與老母的房子便可輕松付款。

　　我們不難發(fā)現(xiàn)，部分新政針對改善型客群松綁了信貸又定向釋放了購房需求，為中高端產(chǎn)品帶來市場契機(jī)，高品質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套，加之合理的價(jià)格，從供應(yīng)層面就為中高端產(chǎn)品成交量的上升提供了動(dòng)力，而這目前新政的效力已經(jīng)開始顯現(xiàn)，以備受市場矚目的華僑城蘇河灣為例，近期項(xiàng)目加推其行政公館二期產(chǎn)品，首開便去化50%，勁銷近3億元，一路引領(lǐng)上海市中心高端公寓成交。

　　以價(jià)換量仍為主流

　　把握購房最佳“窗口期”

　　事實(shí)上，在“930”房貸新政發(fā)文后，大多數(shù)銀行出于成本考慮，并未出現(xiàn)大幅下調(diào)貸款利率的局面，而之后央行以降息來強(qiáng)烈呼應(yīng)，相當(dāng)于變相為全體購房者打9.4折利率的優(yōu)惠；對部分現(xiàn)行9折優(yōu)惠的銀行來說，相當(dāng)于在原有基準(zhǔn)利率上打8.5折的大優(yōu)惠，由此重新喚起了購房者對市場的信心。

　　另一方面，在新政的鼎力之下，此輪開發(fā)商并未出現(xiàn)制造漲價(jià)的噱頭。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央行及地方政府在政策層面上的干預(yù)措施只能解決盡可能加快“去庫存”的燃眉之急，但無法改變當(dāng)前樓市總體供大于求的本質(zhì)。在距年底結(jié)算時(shí)間不足兩個(gè)月的背景下，目前銷售完成率較好的30家企業(yè)當(dāng)中僅僅有10家超過80%，因此開發(fā)商目前只能通過加速跑量，盡可能縮小當(dāng)前銷售結(jié)果與年度銷售業(yè)績指標(biāo)的差距。

　　可見，對于購房者來講，應(yīng)該把握好行情變化的節(jié)奏，趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇、購房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)，抓緊政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　新政有助于釋放實(shí)際購買力

　　朗詩地產(chǎn)上海公司營銷總監(jiān)　梁輝

　　伴隨著新政明朗化，剛需和改善可謂齊齊發(fā)力。其中，不少剛需樓盤在近期的加推中均出現(xiàn)了火爆認(rèn)籌或熱銷的局面。在我們的項(xiàng)目中，也有不少客戶前期就已經(jīng)攜帶家眷來看過房，對朗詩科技住宅產(chǎn)品頗為心動(dòng)，外加上項(xiàng)目附享飄窗陽臺、景觀露臺、頂層閣樓、入戶花園可真正實(shí)現(xiàn)超高實(shí)用率與高舒適度，因此，新政的不斷加碼對購房者的心理預(yù)期起到了提振的作用，加速原持幣觀望的購房者趁早入市。

　　另一方面，針對在市中心的改善型產(chǎn)品，降息讓購房者的利率折扣明顯增加，月供也相應(yīng)減少，有助于提升有實(shí)際需求的購房者的支付能力，調(diào)動(dòng)起整個(gè)市場的購房積極性。

　　政策催熱改善置業(yè)一步到位

　　貝尚灣銷售總監(jiān)　屠一琦

　　央行降息可降低購房者的貸款成本，加大對自住型購房需求的按揭貸款支持，外加上公積金和普房標(biāo)準(zhǔn)新政，上海樓市必將會呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢。

　　以目前的市場政策面，對于貝尚灣必定是一大助力，近期客戶的購房意愿就在不斷增加，特別是改善性需求的客戶，他們對住宅產(chǎn)品的品質(zhì)有更高提升，既要滿足生活的舒適性，也要追求社區(qū)的格調(diào)感，而貝尚灣在景觀設(shè)計(jì)上也考慮了均好性，做到戶戶有景，特別是二期·御庭公寓是完全融入在別墅環(huán)境里，三幢小高層相對獨(dú)立，又面對別墅區(qū)的無敵景觀。近期貝尚灣加推146平方米3+1戶型，超大景觀客廳，臥室朝南，除了三間臥室外，還設(shè)置了一間書房，讓家的功能更完善。此外，中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)都為客戶提前考慮，使住宅在未來的五到十年都不會落伍。

　　未來3-6個(gè)月仍是出手好時(shí)機(jī)

　　佳兆業(yè)上海公司營銷總監(jiān)　王超

　　在“930”新政出來以后，上海這樣的一線城市積蓄已久的購房需求開始釋放。以佳兆業(yè)一號為例，在上周，上海接連出臺調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以及央行降息降準(zhǔn)后，使得項(xiàng)目內(nèi)89平方米精裝準(zhǔn)現(xiàn)房三房所有房源都納入了普通住宅。這給項(xiàng)目售樓現(xiàn)場帶來了最直觀的刺激，僅上周末的成交量，就已經(jīng)和11月前半個(gè)月的成交量持平，可以說，佳兆業(yè)一號作為剛需盤，對新政利好影響的反應(yīng)相當(dāng)敏銳，具備了晴雨表樓盤特征。

　　而從上海樓市的未來走勢來說，我認(rèn)為，11月下旬起開始的這波成交量大幅攀升，預(yù)計(jì)時(shí)間上將會持續(xù)到跨年以后。一方面，是因?yàn)楫?dāng)下上海購房者的出手信心更足，需求被激活；另一方面，年底很多上市房企仍未擺脫業(yè)績壓力，仍會采取小幅促銷走量的策略，不會借機(jī)盲目漲價(jià)。從這個(gè)角度來說，在各方都追求量的增長的條件下，未來3-6個(gè)月仍是購房者出手好時(shí)機(jī)。

　　利好發(fā)酵促向上空間打開

　　英倫風(fēng)尚案場經(jīng)理　蔡文榮

　　從目前接觸的客戶群體來看，新政對于市場的影響力正在發(fā)酵，大多購房者仍然較為謹(jǐn)慎，對于百萬的購房款鮮有沖動(dòng)下定，客群也多集中在周邊區(qū)域，呈現(xiàn)平穩(wěn)的市場態(tài)勢。

　　不過，從中長期來看，新政的連續(xù)性發(fā)文對新房市場無疑是一個(gè)重大的利好消息，隨著樓市調(diào)控政策的“見底”，此前持續(xù)性的下滑行情或?qū)⑦M(jìn)入緩沖期，被抑制近一年的購房需求也有望在此期間被慢慢釋放，成交很有可能逐步企穩(wěn)回升。

　　而英倫風(fēng)尚作為大虹橋輻射宜居板塊內(nèi)的國際生活住區(qū)，伴隨著今年虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)首批項(xiàng)目逐步落成交付，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口正把宜居目的地鎖定在英倫風(fēng)尚，項(xiàng)目中總價(jià)段約在169-200萬元的普通住宅著實(shí)讓購房者得到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。

(解放網(wǎng)-新聞晨報(bào))

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總結(jié)

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