「 關(guān)心經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)?」

最近不知道大家有沒有隨時(shí)關(guān)注央行放水7000億人民幣的信息，而且人民幣匯率也一路暴跌，股市也是跌倒谷底，不少人上了天臺(tái)，雖說我本身是一只碼農(nóng)，但只擼碼不關(guān)心經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，你就像蒙著眼拉車，永遠(yuǎn)只是低效努力。

很多人認(rèn)為，現(xiàn)在工資只有幾千塊，多的也不過幾萬塊，房子動(dòng)不動(dòng)幾十萬、幾百萬，我如何買的起啊 哎！這也是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的金融誤區(qū)，我需要給大家科普一下方法。首先，房價(jià)的上漲不一定需要收入的上漲，只需要銀行杠桿資金就足夠了，我今天給大家講一個(gè)小故事，用一個(gè)簡單的交易模型，講一下如何利用十萬元錢，把房價(jià)炒到一億每平米的。

時(shí)間回到房改之前，一家國企有A、B二個(gè)員工，他們給企業(yè)工作了20年了，目前工資一千塊每月，單位每人分了一套房給他們，這個(gè)時(shí)候推出了房改，領(lǐng)導(dǎo)找到他們，說國家要房改，你們每人拿2萬塊錢出來，買斷產(chǎn)權(quán)，國家給你們辦房產(chǎn)證，半勸半強(qiáng)迫的，把這二位職工家里的全部存款二萬塊給拿出來了，他們拿到了房產(chǎn)證。

這個(gè)時(shí)候，單位又剛招了一個(gè)小伙子C，工資500元每月，沒房子分了，必須買房，C的爸媽做生意運(yùn)氣好掙了點(diǎn)小錢，給了C十萬塊，讓C自己去買。

這個(gè)時(shí)候，A和B每個(gè)人有一套房子，C手里有十萬塊錢，然后他們開始了交易。

「 爆炒開始啦?」

第一輪交易

首先，C把10萬做2成首付，貸款40萬，總價(jià)50萬向A提出購買房子，A同意成交，他們的資產(chǎn)負(fù)債表統(tǒng)計(jì)如：

A手持50萬現(xiàn)金，非常安全；

B手持一套市值50萬的房子，非常安全；

C手持一套市值50萬的房子；背負(fù)40萬貸款，勉強(qiáng)算安全；

銀行累計(jì)放出40萬的貸款，拿著一套50萬的房子做抵押品，勉強(qiáng)算安全；

第二輪交易

然后，A把50萬現(xiàn)金做2成首付，貸款200萬，總價(jià)250萬向B提出購買房子，B同意成交，他們的資產(chǎn)負(fù)債表統(tǒng)計(jì)如：

A手持一套市值250萬的房子，背負(fù)200萬貸款，勉強(qiáng)算安全；

B手持250萬現(xiàn)金，非常安全；

C手持一套市值250萬的房子；背負(fù)40萬貸款，非常安全；

銀行累計(jì)放出240萬的貸款，拿著二套市值250萬的房子做抵押品，比較安全；

第三輪交易

然后，B把250萬現(xiàn)金做2成首付，貸款1000萬，總價(jià)1250萬向C提出購買房子，C同意成交，他們的資產(chǎn)負(fù)債表統(tǒng)計(jì)如：

A手持一套市值1250萬的房子，背負(fù)200萬貸款，非常安全；

B手持一套市值1250萬的房子；背負(fù)1000萬貸款，勉強(qiáng)算安全；

C獲得1250萬現(xiàn)金，還清40萬銀行貸款，手持1210萬現(xiàn)金，非常安全；

銀行累計(jì)放出1200萬的貸款，拿著二套市值1250萬的房子做抵押品，比較安全；

這里面，市場上總共有1210萬的現(xiàn)金，全在C的手里，和銀行累計(jì)發(fā)放的1200萬貸款之差，剛好就是市場上原有的10萬本金。

第四輪交易

然后，C把1210萬現(xiàn)金做2成首付，貸款1000萬，總價(jià)1250萬向C提出購買房子，C同意成交，他們的資產(chǎn)負(fù)債表統(tǒng)計(jì)如：

A手持一套市值1250萬的房子，背負(fù)200萬貸款，非常安全；

B手持一套市值1250萬的房子；背負(fù)1000萬貸款，勉強(qiáng)算安全；

C獲得1250萬現(xiàn)金，還清40萬銀行貸款，手持1210萬現(xiàn)金，非常安全；

銀行累計(jì)放出1200萬的貸款，拿著二套市值1250萬的房子做抵押品，比較安全；

這里面，市場上總共有1210萬的現(xiàn)金，和銀行累計(jì)發(fā)放的1200萬貸款之差，剛好就是市場上原有的10萬本金。

第N輪交易

只要銀行允許以首付的形式發(fā)放貸款，這個(gè)循環(huán)就可以無限滾動(dòng)下去，把首付比例從2成提升到3成甚至5成，只會(huì)減緩滾動(dòng)的速度，而不會(huì)影響最終的結(jié)果。增加各種交易稅來增大交易過程中的磨損成本，也只會(huì)減緩滾動(dòng)的速度，而不會(huì)影響最終的結(jié)果。

只需要再來一個(gè)回合的交易，房子的售價(jià)就會(huì)變成6050萬，假設(shè)這是一套60平的房子，房屋單價(jià)就會(huì)達(dá)到100萬元每平米。每多增加一個(gè)回合，房屋總價(jià)和單價(jià)都會(huì)乘以5，進(jìn)行指數(shù)遞增，每平米單價(jià)會(huì)按照100/500/2500/12500萬元每平米的速度進(jìn)行增長，后面的數(shù)據(jù)會(huì)過于夸張遠(yuǎn)超正常人類的想象，所以這個(gè)交易小游戲我到第四回合進(jìn)行終止，有興趣的自己后面再玩幾回合,第N輪交易后，房價(jià)在天空極限等著你。

在整個(gè)交易過程中，假設(shè)排除稅費(fèi)、利息等損耗，那么整個(gè)市場在里面總共就只有10萬元的本金在里面，最后撬動(dòng)了1.2億的房地產(chǎn)市值。假設(shè)最終房屋售價(jià)達(dá)到6000萬（為了簡單計(jì)算我們?nèi)€(gè)整）的時(shí)候，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，最后賣房的那個(gè)人A會(huì)持有6010萬現(xiàn)金，而銀行累計(jì)放出的貸款是6000萬整，這6000萬貸款由B和C在名義上進(jìn)行承擔(dān)。要注意的是，A持有的6010萬現(xiàn)金，是純現(xiàn)金在手，他可以用這個(gè)錢再去撬動(dòng)杠桿，當(dāng)他手持資金如此龐大的時(shí)候，就算他不用杠桿，全款買房也能維持住目前的房價(jià)，除非他把資金抽離房市，挪到其他行業(yè)或者干脆帶出國，才會(huì)導(dǎo)致?lián)艄膫骰ǖ挠螒虮罎ⅰ?/span>

「 價(jià)值投機(jī)和價(jià)值投資?」

在剛才那個(gè)交易小游戲中，整個(gè)交易鏈條所有人的資產(chǎn)負(fù)債表看起來都非常安全，除了最新購買房子的那個(gè)人可能資產(chǎn)負(fù)債表稍微難看了一點(diǎn)，其余2個(gè)人和銀行的資產(chǎn)負(fù)債表都非常的健康。

炒房需要本金嘛？不需要，也不需要工資填進(jìn)來，只要銀行不斷的發(fā)放貸款，靠10萬本金都能炒到100萬的單價(jià)，更何況這個(gè)社會(huì)的本金遠(yuǎn)遠(yuǎn)比10萬要多。

房價(jià)上漲的核心根源在于銀行的杠桿資金，我再強(qiáng)調(diào)一遍，房價(jià)上漲的核心根源在于銀行的杠桿資金。只要上漲的信心不丟，這個(gè)擊鼓傳花的游戲就能持續(xù)的玩下去，只要所有人都不退出，理論上你想玩到多高都可以，不需要你新增任何本金。

如果當(dāng)初不允許銀行貸款參與的話，那么現(xiàn)在的房價(jià)會(huì)是多少呢，A和B的工資大概從1000塊漲到5000塊了，C的工資可能有個(gè)4500塊，假設(shè)平均一年攢2萬下來，一半都砸進(jìn)樓市，20年過去，現(xiàn)在的房價(jià)撐死了也就是30萬一套房吧，因?yàn)榭偣簿湍敲炊嘭泿拧?/span>

30萬一套和6000萬一套的差距，就在于銀行杠桿資金的魔力，只要銀行發(fā)放貸款的額度足夠多，那么天空才是房價(jià)的盡頭，房價(jià)的上限等于銀行貸款總余額的上限。

當(dāng)然，這世界上沒有點(diǎn)石成金的魔術(shù)，任何脫離基本面的投資，都最終會(huì)隕落，無非是時(shí)間長短而已，怎么判斷基本面有沒有泡沫，很簡單，貸款買來的資產(chǎn)，出租收益要大于貸款利率成本+折舊成本，這個(gè)是經(jīng)濟(jì)學(xué)里最起碼的要求。。。

「 戰(zhàn)術(shù)總結(jié)?」

這個(gè)小游戲給了我們二個(gè)啟示，首先中國目前的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離工資的實(shí)際情況這個(gè)大家是知道的，那么房價(jià)的漲跌，主要就是看銀行貸款的多寡，炒房的資金實(shí)際都來源于銀行的貸款，所以銀行收緊貸款，房價(jià)就會(huì)熄火，不用調(diào)控都熄火。反過來說，銀行放松貸款的時(shí)候，哪怕嘴里天天喊調(diào)控，房價(jià)也會(huì)漲，只要銀行開放了子彈庫，只需要中央一聲令下，無窮盡的炮火就會(huì)從銀行那里傾瀉到房地產(chǎn)，再硬的堡壘都能給轟上天。

另外一個(gè)啟示就是房地產(chǎn)的投機(jī)炒作是不需要本金的，也不需要靠工資去買，那是剛需才要去考慮的事情。只要銀行杠桿貸款面向社會(huì)開放，哪怕只有10萬元本金，也能炒到100萬一平米，房價(jià)高并不代表一定需要群眾具備高工資，這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，你今天懂了嗎？

以上個(gè)別段亂素材來自我很欣賞的經(jīng)濟(jì)公眾號：紫竹張先生 的一篇文章，

作者：紫竹張先生（zisedegu66），可能是被抄襲觀點(diǎn)次數(shù)最多的財(cái)經(jīng)公眾號。

我整理了一下供大家參考。大家覺得好 歡迎轉(zhuǎn)發(fā)。

「 炒雞重要！?」

另外說一件很重要的事，由于我也總關(guān)注社會(huì)、經(jīng)濟(jì)民生話題，現(xiàn)在又嚴(yán)，你懂得，昨天發(fā)完后十分鐘又刪了，還導(dǎo)致很多留言問我。

所以我開了一個(gè)備用號，以防大家哪天找不到我，請大家關(guān)注一下，只做備用號，關(guān)注后放著就行了。這個(gè)號會(huì)發(fā)一些類似今天這樣文章的話題，比如民生、社會(huì)問題，以防我這個(gè)號有危險(xiǎn)！下面是二維碼

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總結(jié)

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