房屋中介費用(無錫賣房子哪家中介比較好)

經濟觀察報記者丁:“這兩個月做的單子，幾乎每一個都要爭代理費。”重慶渝中區一家房屋中介最近很頭疼。

不僅是何，幾乎所有的券商都花更多的時間向買賣雙方解釋和協調新的代理費規則。

2月下旬，殼牌在重慶開始執行新的代理費標準，提出業主傭金不得高于總房價的1%的指導性標準，買方傭金不得高于2%。中介費由房屋交易總價的2%上調至3%，取消了原來1.5%的貸款服務費。平臺上的鏈家、德佑、中環、21世紀不動產等中介公司也做了相應的調整。

業主重慶鑫鑫，最近兩次價格談判失敗。她家就在重慶來福士對面，位置優越，很多人來看?！暗阶詈螅I家堅持要我承擔1%的代理費來討價還價，我心里已經給了最低價?！钡I家認為200萬出頭的房子總價7萬多，交易成本太高。“在我的概念里，我報的底價就是我想拿到的錢。如果不存在，就會有成本。如果你要我付錢，那我就在底價上再加一些?！毙佬来砹速u家的普遍想法。

該經紀人表示，盡管中介費的規定已經改變，但在實際操作中情況仍然復雜。

重慶是繼深圳、廣州、成都、鄭州等城市之后，又一個將中介傭金提高到3%，采取雙邊收費的城市。

代理費的每一次變動，都牽動著不同市場主體的神經。對于購房者來說，最大的擔心是本屬于賣方的中介費轉嫁到自己身上，增加了購房成本。

租房中介費誰來出，出多少，一直備受關注。代理費好像明碼標價，有討論空，既有公開的，也有秘密的。

表面上看，中介費是中介公司自己定的，但實際上，中介費受不同城市、地區和中介品牌的差異、市場交易慣例、供求關系的影響，是靜態和動態相結合、多方博弈的結果。

誰擁有定價權？

\"目前，從全國來看，中介費實行市場調節價.\"北京房地產中介協會秘書長趙說。2014年以前，全國房地產中介服務收費由政府制定。租賃中介費不分租期長短，按半個月至一月的租金金額計收。房屋銷售按成交總價的0.5%-2.5%計算，最高不超過成交價格的3%。

2014年發布《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理權限的通知》，中介服務費定價權下放到省級。2016年各省逐步放開房地產中介服務定價，變為市場調節，即企業自行定價。

趙介紹，不同的企業和不同的業務有不同的定價策略。一般來說，經紀服務收費受三個方面的影響:一是市內交易服務慣例；第二，市場是賣方市場還是買方市場；此外，中介公司的規模和市場份額也決定了其定價策略。

比如北京的小中介公司要收2%或者3%的中介費可能很難；如果企業規模足夠大，手頭有很多房子，是有可能接收的。\"并不是所有的中介公司都有能力調整價格.\"趙對說道。

在很多城市，中介服務費的收取已經達成一定的行業共識。

北京某中介門店經理告訴經濟觀察報記者，北京的中介費分為2.7%和非2.7%兩大陣營。鏈家、麥田、中原、我愛我家、里行等大型中介均收取2.7%；對于一些小的中介公司，收費標準千差萬別空?！?.7陣營之外，很多都是1(百分)點，有的不到1點，給錢就干。”店長說。

如果行業慣例確定了一個相對固定的中介費費率，市場的變化就會成為中介費變化的重要原因。

幾乎在殼牌調整重慶中介費的同時，“重慶二手房存量超20萬套”登上了微博熱搜。

鏈家數據顯示，目前重慶二手房掛牌量超過16萬套，超過成都、上海二手房數量之和，是北京二手房數量的兩倍多。

重慶貝殼站市場負責人表示，3月份重慶二手房成交超過20萬套，房屋平均成交周期超過90天。貝殼的代理費就是在這樣的供求關系中調整的。

鏈家也回應經濟觀察報稱，單邊收費改為雙邊收費，有增加市場活躍度和交易量的考慮。“二手房一旦轉入買方市場，買方在房屋交易中就有了更大的話語權。這時候中介再向買家收費就會相對困難?！壁w認為，在中介服務模式下，向有話語權的弱勢方收取中介費是一種通行做法，既能收取，又有助于房屋的流通和交易。

在上海這樣的賣方市場，向賣家收取代理費顯然很難。上海閔行區一家房屋中介表示，上海在2018年實施了雙邊收費模式，但大多數情況下，中介費都是由購房者承擔的。

一位去年開始參與上海新房搖號的購房者告訴經濟觀察報記者，同樣500萬的房子，如果選擇二手房，中介費和稅費就要超過20萬元?！靶氯藗冞@么多，不僅是因為新房單價便宜，還因為購房成本相差太大?！?/p>

多重博弈的結果

理論定價對實際交易中代理費用的定價影響非常有限。21世紀不動產中國區總裁兼首席執行官盧航表示，無論中介公司如何調整單邊或雙邊收費規定，都只會在短期內發揮作用。經過短暫的掙扎，市場最終還是要由弱聲一方買單。

根據盧航多年的觀察，“以前在成都等城市，也有過從單邊到雙邊、雙邊到單邊的中介費折騰，其實都是短期效應。最后，代理費還是由市場決定的?！?/p>

供需的決定性作用不僅體現在不同城市，還細化到同一城市的不同區域。

南昌一家鏈家中介表示，紅谷灘新區的賣家一般需要交中介費，而九龍湖區的大多不能，要求“純收益”。這是因為后者買賣活躍，買家多，需求量大。

具體到每一個中介，每一筆交易，中介費的多少就落在買家和中介的博弈上。選擇和中介競爭激烈，成為買家討價還價的籌碼。

上述北京中介門店經理表示，雖然中介費明碼標價，但在實際交易過程中，各個中介都會有不同程度的折扣。

據盧航介紹，市場上大多數中介實際收取的費用在2%(百分比)左右，很多小中介公司也做1%(百分比)。

趙也表示，雖然北京很多中介公司都是2.7%的定價，但實際能收到的是不一樣的。比如大公司市場份額高，收費嚴格，能收2.5%左右。中型中介一般占2.2%左右，小型中介占1%。

多家券商均向經濟觀察報表示，會根據客戶的個人情況給予不同程度的優惠和折扣。較大的中介公司都有自己的底價。比如貝殼平臺上的德佑、合友、中環地產、21世紀不動產都是規定在南昌。買賣雙方各收取1個點的中介費，最低1.5%。如果低于底線，剩下的部分需要券商自己補，所以一般都是“守住底線”的。“在底線上，你可以談談。如果有很多代理的房子，那中介費談空的余地就會大一些，因為客戶的選擇余地很大?！鄙鲜瞿喜薪榻榻B。

值得注意的是，在一些市場集中度較高的城市，人們在買賣房屋時的選擇可能會越來越少。\"因為交易首先考慮的是房屋，其次是代理費.\"趙對說道。

據調查，在武漢和成都，僅一個中介品牌的市場份額就可能達到60%-70%，這使得購房者失去了選擇權。在北京，鏈家、我愛我家、麥田、金色時光、21世紀不動產等北京前十大中介的市場份額也達到了80%。

上述南昌中介人士透露，他們負責的九龍湖區域有5家貝殼平臺中介品牌，而其他能點名的不超過3家。

“我們的優勢是只要一點傭金就可以做，但是房源不如貝殼聯盟。其他小一點的夫妻店也是通過加盟掛大一點的牌子，‘小蝦米’拿不到房源。”中介說。

中介費是誰分的？

代理費都是從哪里收的？

南昌貝殼中介的一位經理說，每筆傭金中，貝殼分成平臺14%后，30%會分給進房、維修工、實際測量員等6個角色，每個角色在5分左右；其余的給了商店和房地產經紀人。不同門店的規則不一樣，房產中介的分成從30%到60%不等。

如果涉及到跨品牌合作，可能會涉及到更多的角色。盧航說，代理費通常分為四部分，分配給經紀人，而跨品牌合作可能涉及10個角色。

南昌齊家房產經紀人肖旭告訴經濟觀察報，“房價高的地方，經紀人分的多，而標的比較小的地方，總量不到一萬，多分了也拿不到多少錢?！?/p>

這與國際慣例不同?！懊绹拇碣M可以兩邊分，國內很多可能要砍成10份?！北R航介紹，中國采用的是雙邊代理制，即中國經紀人同時委托給買賣雙方，而國際上通常的制度是單邊代理制，房地產經紀人只委托給買賣雙方中的一方，只對其中一方負責。美國的買方代理和賣方代理只要成交了，他們保持自己的利益就可以了，而中國的經紀人要代表雙方談判，所以很難確定他們的立場。

雖然單邊代理模式在價格博弈上優于雙邊代理模式，但在盧航看來，目前中國的收費模式很難接近美國模式。

盧航解釋說，雖然美國的單邊代理模式可以爭取買賣雙方的最大利益，但在中國，中介很難獲得獨家代理權，各種中介之間的競爭使得房市比國外經紀人更活躍。“而且國內的中介費幾乎涵蓋了房屋交易過程中的所有費用，經紀公司的交管團隊需要為房屋交易提供一系列服務，包括購房資格審核、房屋產權、產權調查、計稅、資金保障等?！泵绹c的中介費不包括后續交管服務，后續部分會由其他專業公司服務，包括按揭服務費和驗房費?！霸诿绹?，買房成本比較高，中介費以及后續的交管、安保服務費都要由買家承擔。但是美國的各種稅費比國內低，個人所得稅也習慣由賣方承擔，這就不一樣了?！北R航說。

盡管如此，盧航認為，中國的中介模式仍有改進的空間:在美國的房地產交易中，保險公司提供的財產保險可以覆蓋交易中的所有風險。“在中國，唯一的辦法就是把錢打入監管賬戶，只有20%左右的客戶愿意這么做。這意味著一旦出現巨額虧損，只能靠中介公司做后盾?！?/p>

趙也認為，目前中介公司付費的方式無形中推高了中介公司的成本和中介費用。

鏈家數據顯示，截至2021年2月，鏈家已累計賠付客戶購房風險賠付14萬筆，支出25億元。

在風險規避方面，一些大的中介公司可能會推出一些安心的服務機制，而那些收費低的就欠缺了。趙對說，“費用和成本都在這里。1%以下的費率中介真的很難做，也請不起。”

盧航認為，目前的市場收費是合理的?！叭绻氚残模畲蟪潭纫幈茱L險，就選擇費率較高的大中介。如果你愿意耐心的把整個交易搞清楚，承擔風險，可以選擇小中介，確實能省下一些錢。這是一個

總結

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