地铁注入新动能,长沙雨花东塘商圈再出发
文 |辰紋
來(lái)源 | 螳螂財(cái)經(jīng)(ID:TanglangFin)
說(shuō)起長(zhǎng)沙的商業(yè)中心,很多人的第一反應(yīng)是五一商圈,但對(duì)于長(zhǎng)沙老口子來(lái)說(shuō),東塘才是承載記憶的地方,在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),東塘商圈都是與五一商圈相提并論的存在。
然而時(shí)過(guò)境遷,隨著長(zhǎng)沙城區(qū)外拓,新商圈不斷涌現(xiàn),消費(fèi)模式的變化,東塘商圈榮光不再,雖然商圈也經(jīng)歷了幾次升級(jí)提質(zhì),但其前進(jìn)的步伐終究還是慢了下來(lái)。
當(dāng)前,隨著地鐵3號(hào)線的開(kāi)通,東塘商圈復(fù)興迎來(lái)了新機(jī)會(huì)與新動(dòng)能。
一、東塘商圈升級(jí)史,長(zhǎng)沙商業(yè)進(jìn)化史
作為長(zhǎng)沙三大老牌商圈之一,東塘商圈時(shí)至今日都還是長(zhǎng)沙商業(yè)的“黃金碼頭”之一。
東塘商圈起源于上世紀(jì)80年代東塘服裝交易大樓的興旺,只是當(dāng)時(shí)尚未形成規(guī)模,只是由服裝交易集散地帶來(lái)的人氣聚集。
此時(shí)的東塘顯然是長(zhǎng)沙的時(shí)尚地標(biāo),各種新潮款式、知名品牌都有銷售,因而即便再遠(yuǎn),也有老長(zhǎng)沙不辭辛苦跑來(lái)東塘買衣服。
1983年,位于東塘西北角的東塘百貨大樓(現(xiàn)金色家族原址)建成開(kāi)業(yè),標(biāo)致著東塘開(kāi)始有了商圈的概念,除了百貨大樓之外,服裝交易大樓、布匹市場(chǎng)以及長(zhǎng)沙市工人文化宮在這片小小的區(qū)域內(nèi)形成了多種業(yè)態(tài)的融合,在當(dāng)時(shí)看來(lái),確實(shí)開(kāi)創(chuàng)了長(zhǎng)沙商業(yè)的一個(gè)時(shí)代。
1995年前后,友誼商城、火宮殿、新華樓等一批長(zhǎng)沙本土老字號(hào)先后入駐東塘,帶動(dòng)商圈完成了一次較大規(guī)模的升級(jí),東塘商圈與五一商圈一南一北,遙相呼應(yīng),成為長(zhǎng)沙商業(yè)在城南的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。
至此,東塘商圈進(jìn)入到一個(gè)高速發(fā)展階段。
2004年,通程電器以旗艦店的形式入駐東塘,在全省的47處布局中,東塘店是通程電器面積最大的門店。
2005年,東塘大都市商業(yè)街開(kāi)業(yè),這條北起勞動(dòng)?xùn)|路,南至韶山南路九芝堂藥業(yè),全長(zhǎng)624米的商業(yè)街是長(zhǎng)沙第一條地下商業(yè)街。
2012年,友誼商城用上下五層2.7萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)面積創(chuàng)下了13億元營(yíng)業(yè)額的業(yè)績(jī),在湖南商貿(mào)行業(yè)單店坪效排名第一。
2018年,以黃金珠寶業(yè)態(tài)為核心的“新模式”購(gòu)物中心金色家族第一城入駐東塘,也是長(zhǎng)沙第一個(gè)開(kāi)設(shè)世界名品中心,做國(guó)際品牌專營(yíng)的商場(chǎng)。
雖然說(shuō)企業(yè)入駐東塘是根據(jù)商圈在當(dāng)時(shí)的地位而做出的自主布局,但事實(shí)上雨花區(qū)政府在一些特色業(yè)態(tài)的發(fā)展和大型項(xiàng)目的引進(jìn)上在背后還做了很多工作。
比如圍繞商圈內(nèi)的教育資源而形成的教培產(chǎn)業(yè);圍繞瀟影集團(tuán)而形成的文旅產(chǎn)業(yè);圍繞省冶金規(guī)劃設(shè)計(jì)院、第八設(shè)計(jì)院、水利水電設(shè)計(jì)院等而形成的設(shè)計(jì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)……雨花區(qū)政府在政策支持、規(guī)劃引導(dǎo)上都是有意而為,這些特色產(chǎn)業(yè)也就形成了東塘商圈在商業(yè)之外的基本盤。
有項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年時(shí),東塘商圈的日平均人流量就能達(dá)到15萬(wàn)人次,最高日人流量超過(guò)40萬(wàn)人次。
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下面我們來(lái)看看東塘商圈現(xiàn)在的布局如何。
西北角,以平和堂東塘店、金色家族為圓心向西、北輻射,沿韶山路向北是通訊一條街,沿勞動(dòng)路往西有貝貝熊、蘇寧電器,以及由雅禮中學(xué)、中雅培粹、楓樹(shù)山小學(xué)帶動(dòng)起來(lái)的教培產(chǎn)業(yè),同侯家塘商圈緊密相連。
東北角,以省冶金規(guī)劃設(shè)計(jì)院為中心向東、北延伸,往北有火宮殿、小吃街、KTV、新華書店、電信大樓,往東則有各具特色的精品小店。
東南角,是長(zhǎng)沙本土商業(yè)的代表標(biāo)志之一友誼商城,友誼商城往東,有步步高、通程電器、新華樓等,往南有雙燕樓等美食名店,新建的瀟影大廈屹立其中。
西南角,是中機(jī)國(guó)際開(kāi)發(fā)的一幢28層高的現(xiàn)代化商業(yè)雙子樓,樓高188米的“新里程廣場(chǎng)”項(xiàng)目正在建設(shè)之中,當(dāng)時(shí)湖南新里程為競(jìng)得這塊地塊,花費(fèi)了2.32億元。
如是看來(lái),說(shuō)東塘商圈引領(lǐng)了長(zhǎng)沙商業(yè)的發(fā)展并不為過(guò)。
二、復(fù)興東塘商圈,除了地鐵還有其他新動(dòng)能
東塘商圈早期能夠快速發(fā)展,其中一個(gè)原因就是其地處城市中心,交通通達(dá);后期式微,很大原因也是受交通拖累,特別是地鐵修建期間,長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的圍擋施工,極大的影響了商圈人流。如今地鐵3號(hào)線開(kāi)通,通向東塘的交通梗阻由此被打通。
地鐵經(jīng)濟(jì)的巨大潛力被無(wú)數(shù)次印證,由地鐵開(kāi)通所形成的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)也被很多行業(yè)人士視為東塘商圈復(fù)興的強(qiáng)大動(dòng)能。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,紐約、倫敦、東京、香港等國(guó)際大都會(huì)的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)同等物業(yè)30%以上。從城市商業(yè)的角度來(lái)看,地鐵帶來(lái)巨大的客流,地鐵客流的規(guī)模和規(guī)律峰值是其他任何交通工具都無(wú)法比擬的。
建設(shè)地鐵不僅解決了城市交通的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題,更重要的是,它還能成為整個(gè)區(qū)域/商圈城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。曾有權(quán)威部門測(cè)算過(guò),每投入1億元地鐵建設(shè)資金,可拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)約2.6億元,并提供8466個(gè)就業(yè)崗位,綜合貢獻(xiàn)率高達(dá)6.2倍。
以上數(shù)字或許難以形成直觀感受,我們一起來(lái)看看無(wú)錫地鐵的“三東區(qū)間”是如何被地鐵經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的。
無(wú)錫地鐵“三東區(qū)間”位于城市中心,全長(zhǎng)428米,連接1、2號(hào)線換乘站三陽(yáng)廣場(chǎng)站和2號(hào)線東林廣場(chǎng)站,“三東區(qū)間”以地鐵為“軀干”,以這兩大地鐵站出入口充當(dāng)“血管”,連接地面周邊各商圈和地下商業(yè)街區(qū),地鐵帶來(lái)的巨大人流則通過(guò)“血管”為地上、地下商業(yè)區(qū)不斷“輸血供氧”,從而形成立體式商業(yè)系統(tǒng)。
在這個(gè)過(guò)程中,地面周邊的各大商圈之間及地面商圈與地下商業(yè)街之間,依托地鐵的運(yùn)載和核心樞紐功能,有效聯(lián)動(dòng),形成更大的商業(yè)輻射區(qū)域,使無(wú)錫市中心的繁榮商業(yè)得以強(qiáng)化并持續(xù)。
需要提醒的一點(diǎn),并非所有的地鐵站點(diǎn)都能形成商圈,成為熱點(diǎn),其還必須具備以下兩個(gè)條件,一是與傳統(tǒng)商圈相結(jié)合,二是與其他交通樞紐或地鐵中轉(zhuǎn)交匯。
如是看來(lái),東塘商圈的未來(lái)大有可期,首先東塘本身就是長(zhǎng)沙的傳統(tǒng)老牌商圈之一,其次,東塘商圈除了近期通車的3號(hào)線之外,規(guī)劃中的7號(hào)線也將在此交匯,隨著地下商業(yè)區(qū)與東塘商圈內(nèi)商業(yè)體的打通,在由地鐵帶來(lái)巨大人流的同時(shí),一個(gè)立體的商圈格局呼之欲出。
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當(dāng)然,東塘商圈的復(fù)興完全靠地鐵還是力有未逮,實(shí)際上,商圈內(nèi)的企業(yè)早在地鐵開(kāi)通前就開(kāi)始謀劃轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的實(shí)踐了。
比如平和堂東塘店將其自身定位轉(zhuǎn)為立足于社區(qū)有溫度、有特色的百貨店,一支來(lái)自日本的專家團(tuán)隊(duì)近期也在東塘商圈調(diào)研,為平和堂東塘店的轉(zhuǎn)型提供智庫(kù)支持。
比如通程電器和友誼商城,很早就開(kāi)始探索線上引流,在今年疫情的影響下,友誼商城今年第二季度竟然還實(shí)現(xiàn)了3%的同比增長(zhǎng),其中一場(chǎng)茅臺(tái)直播,觀看人數(shù)達(dá)20萬(wàn),單場(chǎng)銷售額超過(guò)200萬(wàn)。
再比如火宮殿和新華樓也開(kāi)始放下身段接地氣,前者將自己定位為“本地人的火宮殿”,長(zhǎng)沙傳統(tǒng)小吃的根基不動(dòng),餐飲和宴會(huì)這類服務(wù)本地人群的服務(wù)也做了起來(lái);后者經(jīng)過(guò)與管理部門的協(xié)調(diào),破天荒的將早市和夜市搬到了店外,在與客戶有了更多觸點(diǎn)的同時(shí),也為商圈增加了更多煙火氣。
作為商圈內(nèi)的企業(yè),他們也十分清楚,商圈復(fù)興的關(guān)鍵在于抓住時(shí)尚的脈搏,留住年輕人,吸引年輕人,那么新型業(yè)態(tài)將極為關(guān)鍵。
這里有一個(gè)案例,友阿集團(tuán)引入的7-ELEVEn五一廣場(chǎng)1號(hào)店開(kāi)業(yè)當(dāng)日銷售額達(dá)到50萬(wàn),創(chuàng)下了全球第一的記錄,足以顯示出潮牌對(duì)年輕人的吸引力。
一個(gè)好消息是,7-ELEVEn 6號(hào)店已于7月17日在東塘開(kāi)門迎客,友誼商城還表示,將在商場(chǎng)內(nèi)打造一個(gè)全國(guó)最大的酒文化館,將社區(qū)精品店的定位夯實(shí)。
瀟影集團(tuán)則表示,在當(dāng)前體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的浪潮風(fēng)口下,正在探索利用瀟影在影視文化和電影產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢(shì)專長(zhǎng),以軟實(shí)力為載體以文興旅,打造具有長(zhǎng)沙記憶、影視記憶點(diǎn)的特色商業(yè)氛圍,瀟影大廈裙樓“瀟湘影集”項(xiàng)目作為新時(shí)代的網(wǎng)紅打卡地,即將啟動(dòng)建設(shè)。
另外一個(gè)方面,東塘商圈的提質(zhì)改造一刻也沒(méi)停下來(lái),除了正在建設(shè)的新里程廣場(chǎng)、新里程國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目外,預(yù)計(jì)投資5億元的長(zhǎng)沙市工人文化原址新建項(xiàng)目已經(jīng)提上日程,東塘戲院、話劇團(tuán)文化廣場(chǎng)項(xiàng)目也進(jìn)入到收尾階段。
來(lái)自各方的力量匯聚之后,源源不斷的新動(dòng)能通過(guò)各種方式注入到商圈內(nèi)。
三、復(fù)興東塘商圈還需尋找破解“人和”的藥方
如果說(shuō)地鐵開(kāi)通為東塘商圈復(fù)興帶來(lái)的是天時(shí),東塘本身的區(qū)位位置是地利,那么還需尋找商圈復(fù)興的“人和”,也就是直面商圈的短板,企業(yè)和政府要拿出一些怎樣的破局良方。
1、地鐵解決了商圈的交通瓶頸,但還不是全部
用上帝視角來(lái)看東塘商圈的交通問(wèn)題,地鐵只是解決了商圈外循環(huán)的大交通問(wèn)題,商圈內(nèi)的交通微循環(huán)依然沒(méi)有太大改善,這也是說(shuō),東塘商圈對(duì)一些喜歡自駕出行的消費(fèi)者是有障礙的,試想一下,當(dāng)目的地就在眼前,但是兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)幾十分鐘都無(wú)法停車,那是一件多么影響心情的事情。
如何讓商圈停車更加順暢,確實(shí)挺讓人撓頭,在舊方法難以奏效的背景下,嘗試推進(jìn)智慧城市建設(shè),用新技術(shù)來(lái)解決老問(wèn)題不失為一個(gè)解決思路。停車問(wèn)題到底能夠解決多少不好妄下結(jié)論,但為商圈增加特色和創(chuàng)新元素卻是可以實(shí)打?qū)嵉目吹牡健?/p>
2、不談特色的商圈復(fù)興都是空口號(hào)
商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很容易陷入同質(zhì)化的窠臼,商圈也是如此,特別是一個(gè)老商圈,如果沒(méi)有人無(wú)我有的特色,要想破局難度可想而知。
上文提到瀟影集團(tuán)要以影視文化為突破口以文興旅,其實(shí)就是一個(gè)做商圈特色的好思路,事實(shí)上,像東塘商圈勞動(dòng)路沿線圍繞商圈教育資源所形成的文化教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè),再結(jié)合韶山路上市工人文化宮,可發(fā)展呈“L”型的“文化品味+優(yōu)質(zhì)教育+高端培訓(xùn)”的特殊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),并以此衍生其他商業(yè)業(yè)態(tài),這也是其他商圈難以復(fù)制的獨(dú)有特色。
以上只是東塘商圈在現(xiàn)有基礎(chǔ)上的繼續(xù)再發(fā)展藍(lán)圖的描繪,商圈的特色更多在于企業(yè)的探索創(chuàng)新,政府的規(guī)劃布局,如何在商務(wù)樓宇和業(yè)態(tài)模式等方面做更多文章,需要的仍然是決策者們的眼光與定力。
3、好漢都有三個(gè)幫,商圈復(fù)興更要抱團(tuán)合作
都說(shuō)商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),習(xí)慣了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的商家們個(gè)個(gè)都是單打獨(dú)斗,可是東塘商圈,經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展,可開(kāi)發(fā)土地已消耗的差不多了,因而即便再做規(guī)劃,其提升的空間也也只局限在可騰挪的有限范圍內(nèi),此時(shí)商戶間的抱團(tuán)合作就顯得很有必要了。
讓有限的資源發(fā)揮最大效應(yīng),商戶間的資源互補(bǔ),特別是不同業(yè)態(tài)之間的異業(yè)合作,不是簡(jiǎn)單的加減法,而是能爆發(fā)出乘數(shù)效應(yīng)呈幾何數(shù)的增長(zhǎng)極,更能攪活商圈生態(tài)。這也要求商戶企業(yè)們用更廣闊的胸懷和開(kāi)放心態(tài)去面對(duì)抱團(tuán)合作這件事情,從更深層次理解合作二字的含義,利他的同時(shí)也能利己。
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總結(jié)
以上是生活随笔為你收集整理的地铁注入新动能,长沙雨花东塘商圈再出发的全部?jī)?nèi)容,希望文章能夠幫你解決所遇到的問(wèn)題。
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