文 |辰紋

來(lái)源 | 螳螂財(cái)經(jīng)（ID:TanglangFin）

說(shuō)起長(zhǎng)沙的商業(yè)中心，很多人的第一反應(yīng)是五一商圈，但對(duì)于長(zhǎng)沙老口子來(lái)說(shuō)，東塘才是承載記憶的地方，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，東塘商圈都是與五一商圈相提并論的存在。

然而時(shí)過(guò)境遷，隨著長(zhǎng)沙城區(qū)外拓，新商圈不斷涌現(xiàn)，消費(fèi)模式的變化，東塘商圈榮光不再，雖然商圈也經(jīng)歷了幾次升級(jí)提質(zhì)，但其前進(jìn)的步伐終究還是慢了下來(lái)。

當(dāng)前，隨著地鐵3號(hào)線的開(kāi)通，東塘商圈復(fù)興迎來(lái)了新機(jī)會(huì)與新動(dòng)能。

一、東塘商圈升級(jí)史，長(zhǎng)沙商業(yè)進(jìn)化史

作為長(zhǎng)沙三大老牌商圈之一，東塘商圈時(shí)至今日都還是長(zhǎng)沙商業(yè)的“黃金碼頭”之一。

東塘商圈起源于上世紀(jì)80年代東塘服裝交易大樓的興旺，只是當(dāng)時(shí)尚未形成規(guī)模，只是由服裝交易集散地帶來(lái)的人氣聚集。

此時(shí)的東塘顯然是長(zhǎng)沙的時(shí)尚地標(biāo)，各種新潮款式、知名品牌都有銷售，因而即便再遠(yuǎn)，也有老長(zhǎng)沙不辭辛苦跑來(lái)東塘買衣服。

1983年，位于東塘西北角的東塘百貨大樓（現(xiàn)金色家族原址）建成開(kāi)業(yè)，標(biāo)致著東塘開(kāi)始有了商圈的概念，除了百貨大樓之外，服裝交易大樓、布匹市場(chǎng)以及長(zhǎng)沙市工人文化宮在這片小小的區(qū)域內(nèi)形成了多種業(yè)態(tài)的融合，在當(dāng)時(shí)看來(lái)，確實(shí)開(kāi)創(chuàng)了長(zhǎng)沙商業(yè)的一個(gè)時(shí)代。

1995年前后，友誼商城、火宮殿、新華樓等一批長(zhǎng)沙本土老字號(hào)先后入駐東塘，帶動(dòng)商圈完成了一次較大規(guī)模的升級(jí)，東塘商圈與五一商圈一南一北，遙相呼應(yīng)，成為長(zhǎng)沙商業(yè)在城南的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

至此，東塘商圈進(jìn)入到一個(gè)高速發(fā)展階段。

2004年，通程電器以旗艦店的形式入駐東塘，在全省的47處布局中，東塘店是通程電器面積最大的門店。

2005年，東塘大都市商業(yè)街開(kāi)業(yè)，這條北起勞動(dòng)?xùn)|路，南至韶山南路九芝堂藥業(yè)，全長(zhǎng)624米的商業(yè)街是長(zhǎng)沙第一條地下商業(yè)街。

2012年，友誼商城用上下五層2.7萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)面積創(chuàng)下了13億元營(yíng)業(yè)額的業(yè)績(jī)，在湖南商貿(mào)行業(yè)單店坪效排名第一。

2018年，以黃金珠寶業(yè)態(tài)為核心的“新模式”購(gòu)物中心金色家族第一城入駐東塘，也是長(zhǎng)沙第一個(gè)開(kāi)設(shè)世界名品中心，做國(guó)際品牌專營(yíng)的商場(chǎng)。

雖然說(shuō)企業(yè)入駐東塘是根據(jù)商圈在當(dāng)時(shí)的地位而做出的自主布局，但事實(shí)上雨花區(qū)政府在一些特色業(yè)態(tài)的發(fā)展和大型項(xiàng)目的引進(jìn)上在背后還做了很多工作。

比如圍繞商圈內(nèi)的教育資源而形成的教培產(chǎn)業(yè)；圍繞瀟影集團(tuán)而形成的文旅產(chǎn)業(yè)；圍繞省冶金規(guī)劃設(shè)計(jì)院、第八設(shè)計(jì)院、水利水電設(shè)計(jì)院等而形成的設(shè)計(jì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)……雨花區(qū)政府在政策支持、規(guī)劃引導(dǎo)上都是有意而為，這些特色產(chǎn)業(yè)也就形成了東塘商圈在商業(yè)之外的基本盤。

有項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年時(shí)，東塘商圈的日平均人流量就能達(dá)到15萬(wàn)人次，最高日人流量超過(guò)40萬(wàn)人次。

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下面我們來(lái)看看東塘商圈現(xiàn)在的布局如何。

西北角，以平和堂東塘店、金色家族為圓心向西、北輻射，沿韶山路向北是通訊一條街，沿勞動(dòng)路往西有貝貝熊、蘇寧電器，以及由雅禮中學(xué)、中雅培粹、楓樹(shù)山小學(xué)帶動(dòng)起來(lái)的教培產(chǎn)業(yè)，同侯家塘商圈緊密相連。

東北角，以省冶金規(guī)劃設(shè)計(jì)院為中心向東、北延伸，往北有火宮殿、小吃街、KTV、新華書店、電信大樓，往東則有各具特色的精品小店。

東南角，是長(zhǎng)沙本土商業(yè)的代表標(biāo)志之一友誼商城，友誼商城往東，有步步高、通程電器、新華樓等，往南有雙燕樓等美食名店，新建的瀟影大廈屹立其中。

西南角，是中機(jī)國(guó)際開(kāi)發(fā)的一幢28層高的現(xiàn)代化商業(yè)雙子樓，樓高188米的“新里程廣場(chǎng)”項(xiàng)目正在建設(shè)之中，當(dāng)時(shí)湖南新里程為競(jìng)得這塊地塊，花費(fèi)了2.32億元。

如是看來(lái)，說(shuō)東塘商圈引領(lǐng)了長(zhǎng)沙商業(yè)的發(fā)展并不為過(guò)。

二、復(fù)興東塘商圈，除了地鐵還有其他新動(dòng)能

東塘商圈早期能夠快速發(fā)展，其中一個(gè)原因就是其地處城市中心，交通通達(dá)；后期式微，很大原因也是受交通拖累，特別是地鐵修建期間，長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的圍擋施工，極大的影響了商圈人流。如今地鐵3號(hào)線開(kāi)通，通向東塘的交通梗阻由此被打通。

地鐵經(jīng)濟(jì)的巨大潛力被無(wú)數(shù)次印證，由地鐵開(kāi)通所形成的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)也被很多行業(yè)人士視為東塘商圈復(fù)興的強(qiáng)大動(dòng)能。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，紐約、倫敦、東京、香港等國(guó)際大都會(huì)的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)同等物業(yè)30%以上。從城市商業(yè)的角度來(lái)看，地鐵帶來(lái)巨大的客流，地鐵客流的規(guī)模和規(guī)律峰值是其他任何交通工具都無(wú)法比擬的。

建設(shè)地鐵不僅解決了城市交通的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，更重要的是，它還能成為整個(gè)區(qū)域/商圈城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。曾有權(quán)威部門測(cè)算過(guò)，每投入1億元地鐵建設(shè)資金，可拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)約2.6億元，并提供8466個(gè)就業(yè)崗位，綜合貢獻(xiàn)率高達(dá)6.2倍。

以上數(shù)字或許難以形成直觀感受，我們一起來(lái)看看無(wú)錫地鐵的“三東區(qū)間”是如何被地鐵經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的。

無(wú)錫地鐵“三東區(qū)間”位于城市中心，全長(zhǎng)428米，連接1、2號(hào)線換乘站三陽(yáng)廣場(chǎng)站和2號(hào)線東林廣場(chǎng)站，“三東區(qū)間”以地鐵為“軀干”，以這兩大地鐵站出入口充當(dāng)“血管”，連接地面周邊各商圈和地下商業(yè)街區(qū)，地鐵帶來(lái)的巨大人流則通過(guò)“血管”為地上、地下商業(yè)區(qū)不斷“輸血供氧”，從而形成立體式商業(yè)系統(tǒng)。

在這個(gè)過(guò)程中，地面周邊的各大商圈之間及地面商圈與地下商業(yè)街之間，依托地鐵的運(yùn)載和核心樞紐功能，有效聯(lián)動(dòng)，形成更大的商業(yè)輻射區(qū)域，使無(wú)錫市中心的繁榮商業(yè)得以強(qiáng)化并持續(xù)。

需要提醒的一點(diǎn)，并非所有的地鐵站點(diǎn)都能形成商圈，成為熱點(diǎn)，其還必須具備以下兩個(gè)條件，一是與傳統(tǒng)商圈相結(jié)合，二是與其他交通樞紐或地鐵中轉(zhuǎn)交匯。

如是看來(lái)，東塘商圈的未來(lái)大有可期，首先東塘本身就是長(zhǎng)沙的傳統(tǒng)老牌商圈之一，其次，東塘商圈除了近期通車的3號(hào)線之外，規(guī)劃中的7號(hào)線也將在此交匯，隨著地下商業(yè)區(qū)與東塘商圈內(nèi)商業(yè)體的打通，在由地鐵帶來(lái)巨大人流的同時(shí)，一個(gè)立體的商圈格局呼之欲出。

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當(dāng)然，東塘商圈的復(fù)興完全靠地鐵還是力有未逮，實(shí)際上，商圈內(nèi)的企業(yè)早在地鐵開(kāi)通前就開(kāi)始謀劃轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的實(shí)踐了。

比如平和堂東塘店將其自身定位轉(zhuǎn)為立足于社區(qū)有溫度、有特色的百貨店，一支來(lái)自日本的專家團(tuán)隊(duì)近期也在東塘商圈調(diào)研，為平和堂東塘店的轉(zhuǎn)型提供智庫(kù)支持。

比如通程電器和友誼商城，很早就開(kāi)始探索線上引流，在今年疫情的影響下，友誼商城今年第二季度竟然還實(shí)現(xiàn)了3%的同比增長(zhǎng)，其中一場(chǎng)茅臺(tái)直播，觀看人數(shù)達(dá)20萬(wàn)，單場(chǎng)銷售額超過(guò)200萬(wàn)。

再比如火宮殿和新華樓也開(kāi)始放下身段接地氣，前者將自己定位為“本地人的火宮殿”，長(zhǎng)沙傳統(tǒng)小吃的根基不動(dòng)，餐飲和宴會(huì)這類服務(wù)本地人群的服務(wù)也做了起來(lái)；后者經(jīng)過(guò)與管理部門的協(xié)調(diào)，破天荒的將早市和夜市搬到了店外，在與客戶有了更多觸點(diǎn)的同時(shí)，也為商圈增加了更多煙火氣。

作為商圈內(nèi)的企業(yè)，他們也十分清楚，商圈復(fù)興的關(guān)鍵在于抓住時(shí)尚的脈搏，留住年輕人，吸引年輕人，那么新型業(yè)態(tài)將極為關(guān)鍵。

這里有一個(gè)案例，友阿集團(tuán)引入的7-ELEVEn五一廣場(chǎng)1號(hào)店開(kāi)業(yè)當(dāng)日銷售額達(dá)到50萬(wàn)，創(chuàng)下了全球第一的記錄，足以顯示出潮牌對(duì)年輕人的吸引力。

一個(gè)好消息是，7-ELEVEn 6號(hào)店已于7月17日在東塘開(kāi)門迎客，友誼商城還表示，將在商場(chǎng)內(nèi)打造一個(gè)全國(guó)最大的酒文化館，將社區(qū)精品店的定位夯實(shí)。

瀟影集團(tuán)則表示，在當(dāng)前體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的浪潮風(fēng)口下，正在探索利用瀟影在影視文化和電影產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢(shì)專長(zhǎng)，以軟實(shí)力為載體以文興旅，打造具有長(zhǎng)沙記憶、影視記憶點(diǎn)的特色商業(yè)氛圍，瀟影大廈裙樓“瀟湘影集”項(xiàng)目作為新時(shí)代的網(wǎng)紅打卡地，即將啟動(dòng)建設(shè)。

另外一個(gè)方面，東塘商圈的提質(zhì)改造一刻也沒(méi)停下來(lái)，除了正在建設(shè)的新里程廣場(chǎng)、新里程國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目外，預(yù)計(jì)投資5億元的長(zhǎng)沙市工人文化原址新建項(xiàng)目已經(jīng)提上日程，東塘戲院、話劇團(tuán)文化廣場(chǎng)項(xiàng)目也進(jìn)入到收尾階段。

來(lái)自各方的力量匯聚之后，源源不斷的新動(dòng)能通過(guò)各種方式注入到商圈內(nèi)。

三、復(fù)興東塘商圈還需尋找破解“人和”的藥方

如果說(shuō)地鐵開(kāi)通為東塘商圈復(fù)興帶來(lái)的是天時(shí)，東塘本身的區(qū)位位置是地利，那么還需尋找商圈復(fù)興的“人和”，也就是直面商圈的短板，企業(yè)和政府要拿出一些怎樣的破局良方。

1、地鐵解決了商圈的交通瓶頸，但還不是全部

用上帝視角來(lái)看東塘商圈的交通問(wèn)題，地鐵只是解決了商圈外循環(huán)的大交通問(wèn)題，商圈內(nèi)的交通微循環(huán)依然沒(méi)有太大改善，這也是說(shuō)，東塘商圈對(duì)一些喜歡自駕出行的消費(fèi)者是有障礙的，試想一下，當(dāng)目的地就在眼前，但是兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)幾十分鐘都無(wú)法停車，那是一件多么影響心情的事情。

如何讓商圈停車更加順暢，確實(shí)挺讓人撓頭，在舊方法難以奏效的背景下，嘗試推進(jìn)智慧城市建設(shè)，用新技術(shù)來(lái)解決老問(wèn)題不失為一個(gè)解決思路。停車問(wèn)題到底能夠解決多少不好妄下結(jié)論，但為商圈增加特色和創(chuàng)新元素卻是可以實(shí)打?qū)嵉目吹牡健?/p>

2、不談特色的商圈復(fù)興都是空口號(hào)

商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很容易陷入同質(zhì)化的窠臼，商圈也是如此，特別是一個(gè)老商圈，如果沒(méi)有人無(wú)我有的特色，要想破局難度可想而知。

上文提到瀟影集團(tuán)要以影視文化為突破口以文興旅，其實(shí)就是一個(gè)做商圈特色的好思路，事實(shí)上，像東塘商圈勞動(dòng)路沿線圍繞商圈教育資源所形成的文化教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，再結(jié)合韶山路上市工人文化宮，可發(fā)展呈“L”型的“文化品味+優(yōu)質(zhì)教育+高端培訓(xùn)”的特殊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，并以此衍生其他商業(yè)業(yè)態(tài)，這也是其他商圈難以復(fù)制的獨(dú)有特色。

以上只是東塘商圈在現(xiàn)有基礎(chǔ)上的繼續(xù)再發(fā)展藍(lán)圖的描繪，商圈的特色更多在于企業(yè)的探索創(chuàng)新，政府的規(guī)劃布局，如何在商務(wù)樓宇和業(yè)態(tài)模式等方面做更多文章，需要的仍然是決策者們的眼光與定力。

3、好漢都有三個(gè)幫，商圈復(fù)興更要抱團(tuán)合作

都說(shuō)商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，習(xí)慣了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的商家們個(gè)個(gè)都是單打獨(dú)斗，可是東塘商圈，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，可開(kāi)發(fā)土地已消耗的差不多了，因而即便再做規(guī)劃，其提升的空間也也只局限在可騰挪的有限范圍內(nèi)，此時(shí)商戶間的抱團(tuán)合作就顯得很有必要了。

讓有限的資源發(fā)揮最大效應(yīng)，商戶間的資源互補(bǔ)，特別是不同業(yè)態(tài)之間的異業(yè)合作，不是簡(jiǎn)單的加減法，而是能爆發(fā)出乘數(shù)效應(yīng)呈幾何數(shù)的增長(zhǎng)極，更能攪活商圈生態(tài)。這也要求商戶企業(yè)們用更廣闊的胸懷和開(kāi)放心態(tài)去面對(duì)抱團(tuán)合作這件事情，從更深層次理解合作二字的含義，利他的同時(shí)也能利己。

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總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的地铁注入新动能，长沙雨花东塘商圈再出发的全部?jī)?nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問(wèn)題。

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