疑問：新政能否迎來樓市拐點(diǎn)。

近日，國務(wù)院日前提出，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要納入限購范圍。新一輪限購城市名單呼之欲出，有望開啟房價(jià)穩(wěn)中有降的“時(shí)間窗”。限購“擴(kuò)容”將對加快布局二三線城市的開發(fā)商影響幾何?

如何防止限購政策在地方政府等多方博弈中落空?如何抓住樓市“退燒”的窗口期探尋治本之策?圍繞一系列熱點(diǎn)問題，“新華視點(diǎn)”記者作了追蹤調(diào)查。

借房價(jià)“退燒”窗口 探尋樓市治本之策

在決策層毫不動(dòng)搖的決心和不斷深入的調(diào)控之下，樓市的深度降溫已是“大概率事件”。眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)緊抓樓市“退燒”后可能出現(xiàn)的“窗口期”，實(shí)施“治本之策”，將調(diào)控引往長效化、制度化。

“限購其實(shí)就是給樓市吃‘退燒藥’。是藥就有副作用。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，限購致使需求被抑制，開發(fā)商會(huì)減慢拿地節(jié)奏和開發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致后市供應(yīng)相對不足。一旦將來取消限購，需求釋放，供應(yīng)短缺局面可能出現(xiàn)，房價(jià)上漲壓力或?qū)⒏蟆?span lang="en-us">

為此，要對限購“擴(kuò)容”可能帶來的“副作用”有充分評估，為后續(xù)政策留下空間，加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場化改革。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前籌資、購買環(huán)節(jié)有限貸、限購等短期政策約束，但明顯過于依賴行政手段。今后，應(yīng)在持有、出售等環(huán)節(jié)，提高房產(chǎn)稅、空置稅、暴利稅等調(diào)節(jié)力度，長效化遏制炒房投機(jī)行為。

與此同時(shí)，保障房制度化建設(shè)應(yīng)提速。7月20日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，保證今年1000萬套保障性安居工程建設(shè)用地，并要求提前安排明年的相應(yīng)工作。有關(guān)專家認(rèn)為，住房保障不能因房價(jià)漲跌而松緊，而應(yīng)成為政府長期職責(zé)，盡快建立供地、融資、建設(shè)、分配等制度體系，減輕樓市承受的綜合壓力。

一些地方政府是樓市調(diào)控的“薄弱環(huán)節(jié)”，加快改革地方“土地財(cái)政”也勢在必行。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年全國土地出讓金收入2.9萬億元，超出預(yù)算113%。在一些地方，土地出讓金等相關(guān)收入已占地方財(cái)政六七成。

“土地財(cái)政不改革，高房價(jià)難以真正回歸理性。”眾多業(yè)內(nèi)人士呼吁，要遏制地價(jià)過快上漲，加快地方財(cái)政體制改革，逐步拆除房價(jià)暴漲的“溫床”。

限購“擴(kuò)容” 高房價(jià)有望松動(dòng)

“前一陣子，開發(fā)商碰面聊得最多的話題就是‘什么時(shí)候取消限購’。限購真把一些開發(fā)商弄得死去活來。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹說。

讓一些開發(fā)商失望的是，限購不但不取消，反而在升級。

7月12日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，部分城市房價(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。國務(wù)院要求已實(shí)施限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。有關(guān)部門正在“圈定”限購新名單。

眼下，二三線城市已成為房企“主戰(zhàn)場”。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說：“某家大型開發(fā)商上半年所售項(xiàng)目中，只有1個(gè)位于一線城市，54個(gè)位于二線城市，33個(gè)位于三線城市。”

世聯(lián)地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，近年來，一線城市銷售面積在全國占比在遞減。正是二三線市場的房價(jià)上漲，支撐著萬科、保利、中海等主要房企的亮麗業(yè)績。

“我們擔(dān)心二三線城市也限購，因?yàn)?/span>限購能產(chǎn)生樓市‘速凍’效應(yīng)。”上海一位港資房企負(fù)責(zé)人坦言。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國43個(gè)已實(shí)施限購的城市中，有33個(gè)新建商品住房成交面積比去年下降。

“限購范圍的擴(kuò)大，將進(jìn)一步壓縮開發(fā)商騰挪的空間，包括扛住高房價(jià)的能力。”一些開發(fā)商的憂慮正在加深。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟等專家認(rèn)為，部分二三線城市房價(jià)較快上漲，有一線城市限購后資金轉(zhuǎn)移助推因素，“如果任其飆漲，將對整體房地產(chǎn)調(diào)控帶來不利影響”。

“房地產(chǎn)行業(yè)距離底部已經(jīng)越來越近。”長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶說。限購范圍擴(kuò)大，高房價(jià)會(huì)松動(dòng)，年初部分城市提出的“穩(wěn)中有降”調(diào)控目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。

但一些專家也提醒，新一輪限購實(shí)際影響如何，既取決于限購城市的數(shù)量，也取決于監(jiān)管問責(zé)的嚴(yán)肅性。

各方博弈“限購令” 謹(jǐn)防執(zhí)行中“注水”

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，針對“限購令”，樓市博弈各方的“對策”層出不窮。

因?yàn)橄拶徶会槍ψ≌?xiàng)目，不少開發(fā)商提出“轉(zhuǎn)住為商”對策。近年來，萬科、保利等房企紛紛加大商業(yè)項(xiàng)目比重。而以商業(yè)地產(chǎn)為主的萬達(dá)集團(tuán)上半年收入同比增幅近七成，預(yù)計(jì)今年將成為國內(nèi)第二家銷售過千億元的房企。

有些開發(fā)商則采取“商住混搭”的開發(fā)方式，以繞開限購政策。記者在武漢市萬達(dá)公館、水岸國際等商業(yè)地產(chǎn)售樓部看到，這些樓盤推出的“SOHO房型”，商住兩用，投資者購買踴躍。

部分開發(fā)商還改走“高端路線”，天價(jià) 豪宅項(xiàng)目不斷增多。像北京釣魚臺(tái)7號院部分房產(chǎn)，今年單價(jià)人為翻倍，每平方米一度標(biāo)價(jià)30萬元。

一些房產(chǎn)中介則違規(guī)“代辦”限購資格。在北京，沒有繳納個(gè)稅、社保至規(guī)定年限的外地人為“限購”對象，但一些中介表示可以代辦——“先找個(gè)公司開5年證明，只需1萬元手續(xù)費(fèi)，再去稅務(wù)部門補(bǔ)交5年的個(gè)稅。社保證明也可如法炮制。”

除了開發(fā)商和中介，少數(shù)地方政府也“暗度陳倉”。

由于擔(dān)心住房成交量下降影響經(jīng)濟(jì)增速，少數(shù)城市出現(xiàn)了變相放寬住房限購措施的苗頭。一位房地產(chǎn)專家透露，中部地區(qū)有的城市將限購范圍確定為“90平方米以下的中小戶型商品住宅”，90平方米以上的不限購。華北地區(qū)有個(gè)城市在出臺(tái)限購政策后，很快放開了戶籍限制。

“在經(jīng)歷多年調(diào)控之后， 房價(jià)走向其實(shí)并不取決于出臺(tái)多少政策，而是多少政策真正得到了不折不扣的落實(shí)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)說。

轉(zhuǎn)載自：天津萬城地產(chǎn)網(wǎng)

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總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的楼市拐点能否在新一轮限购中到来的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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