摘 要

房地產項目運營管理涉及的時間長、范疇廣，沒有統一標準。本文以 M 房地產公司的項目運營為例，結合國內規模型房企的運營情況分析及重要實踐經驗，通過科學工具對 M 公司在項目運營的關鍵因素進行了分析研究。

本文通過充分的項目調查和項目管理者訪談問詢，利用有關項目運營管理的經驗成果、理論成果，在分析國內主流房企及 M 公司的運營特點基礎上，結合 M 公司項目運營的具體實踐，通過德爾菲法找到 M 公司項目運營的特點和關鍵因素，通過解釋結構模型法分析關鍵因素的關系及層次結構，研究出影響 M 房地產公司項目運營的關鍵因素。研究內容主要有：

一、利用德爾菲法，在 M 公司內選取了相關高級管理人員進行專家調查，通過開放式、評價式調研，總結出了 M 公司的運營管理 4 個特點：項目分布廣跨度大；標準化程度不高；項目管理對個體依賴較高；周轉速度還需提高。結合運營的目標，為尋找其項目運營關鍵因素及后續提出優化措施奠定了基礎。

二、通過 M 公司項目運營的工作線路，通過專家訪談形式逐層梳理找到影響項目運營的 11 個關鍵因素：土地開發條件、項目定位、供應商確定、規劃設計、展示區打造、各類圖紙、成本控制、工程策劃、現場施工、開發報建、客戶組織。

三、用解釋結構模型分析上述 11 個關鍵因素，得到 M 公司項目運營的關鍵因素解釋結構模型，進一步分析了各因素之間的關系，并探討了 M 公司的項目運營管理的提升措施。

綜上，本文以 M 公司項目運營管理的內容為基礎，通過德爾菲法逐步提煉出了影響項目運營的關鍵因素，建立解釋結構模型分析關鍵因素的關系。希望通過本次研究，對房地產項目管理的從業人員有一定啟示和幫助。

關鍵詞：房地產；項目管理；運營；德爾菲法；解釋結構模型；關鍵因素

ABSTRACT

Real estate project operation and management involves a long time, wide range, there isno unified standard Taking the project operation of M real estate company as an example,this paper analyzed and studied the key factors of M company in project operation throughscientific tools based on the analysis of the operation situation and important practicalexperience of the domestic scale housing enterprise

Based on the full project survey and the project manager interview questions, using thetheory of results about project operation management experience and results, the analysis ofthe domestic mainstream room reach M based on operating characteristics, combined with theconcrete practice of the operation of project of M company, through the Delphi method tofind M company characteristics and key factors of the operation of project, by explainingstructural model method to analysis the key factors of relationship and hierarchical structure,studied the key factors influencing the M real estate company project operation Researchcontents mainly include:

1 Using Delphi method, relevant senior managers were selected for expert survey in Mcompany Through open and evaluation investigation, four characteristics of M company’soperation and management were summarized Low degree of standardization; Projectmanagement is highly dependent on individuals; Speed of turnover needs to be increased

Combined with the operation objectives, it laid a foundation for finding the key factors of itsproject operation and proposing the optimization measures for the follow-up

2 Through the M company project operating lines of work, step by step a comb throughexpert interview form found 11 key factors influencing project operation: land developmentcondition, project positioning, galleries, planning, design, build, all kinds of suppliers todetermine drawings, cost control, project planning, site construction and development toestablish, the client organization

3 Analyze the above 11 key factors with the explanatory structure model, obtain the keyfactors interpretation structure model of M company’s project operation, further analyze therelationship between various factors, and discuss the improvement measures of M company’sproject operation management

To sum up, based on the content of project operation management of M company, thispaper gradually extracted the key factors affecting project operation through Delphi method,and established the interpretation structure model to analyze the relationship of key factors

Hope through this study, real estate project management practitioners have some inspirationand help

Keywords: real estate; Project management; Operation; Delphi method; Explain structuralmodels; The key factors

目 錄

1 緒 論

房地產行業已經形成了各個專業板塊上的管理方法，但是跨專業板塊的協同并不規范。近年各大房地產企業相繼設立“運營管理”職能，協調各個專業板塊的工作，目的是把控項目目標實現。在保證項目安全生產、合法合規的前提下，房企運營能力主要體現在兩個方面：一是實現利潤率的能力；二是實現利潤的速度。

目前 M 房地產公司從拿地到開盤的周期約 8 個月，而行業內快周轉的標桿房企能控制在 4 個月。單從時間方面考慮 M 房地產公司收回一輪投資的收益所用的時間，標桿企業已經收回兩次投資收益。本研究希望在企業快速發展的過程中提高管理效益，具體表現為實現資金快速滾動。再者，在高管理強度的背景下，要讓集團、區域公司、項目公司、項目負責人做到同步推進工作，確保項目計劃實現。

1.1 研究背景

中國房地產業的發展已從粗放型發展轉向合理和成熟轉變，近些年國內房地產業發展具有以下特征：

特征一：受土地、資金的高度制約。因我國人均占有建設土地少，房地產業快速發展使不少城市鄉鎮的土地價值飆升。另外，近年來我國大多數房地產企業處于快速發展階段，特別是民營房企，可支配自由資金較緊張，融資渠道制約房企擴張。

特征二：地域性較強，全國范圍內企業間競爭不完全。此前，我國主流房企集中在北上廣深、華東等地區，但近年福建、西南地區涌現了一批新銳房企。房企布局也表現出比較強的區域性，有些房企只在某個地區經營。

特征三：高風險、高負債、波動大。房企的經營往往需要通過融資獲得資金，承擔債務是普遍現象。市場競爭越來越激烈，政策調控層出不窮，每次波動都是一次行業洗牌，有些企業可能從此消失。

特征四：與政府關系密切，受政策影響明顯。房地產與國民經濟、民生密切相關，決定政府密切關注房地產行業的一舉一動，我國該行業各個發展階段都受到國家或地方政策的直接影響。再有，房地產項目從拿地、立項審批，到施工報建、工程竣工驗收等都要經過政府相關部門的許可或審批。

基于以上行業發展特征，在龍頭房企已經進入規模化生產、標準化運作的同時，大部分房地產企業還處于摸索作業標準，用人力解決項目運作的階段，這也是影響中小型企業生存和發展的重要因素。M 房地產公司正是這個中小型房企隊伍中的一員，同樣面臨著大鱷橫行的地產時代下的生存和發展問題。

1.2 研究目的與意義
　　1.3 文獻綜述
　　1.4 研究范圍與研究方法
　　1.4.1 研究范圍
　　1.4.2 研究方法
　　1.5 論文結構

2 房地產項目運營分析

2.1 房地產項目運營管理概述
　　2.1.1 房地產項目開發的一般流程
　　2.1.2 運營管理在房地產項目開發中的作用
　　2.1.3 房地產項目運營管理的內容和目標
　　2.2 主流房地產企業項目運營的情況分析
　　2.2.1 房企運營管理的現狀分析
　　2.2.2 國內代表性房企運營模式概述
　　2.3 本章小結

3 M 房地產公司項目運營管理情況分析

3.1 M 集團對項目運營的定位
　　3.2 M 集團項目運營管理現狀
　　3.3 德爾菲法分析 M 集團項目運營特點
　　3.3.1 運用德爾菲法的分析思路
　　3.3.2 M 集團項目運營特點
　　3.4 本章小結

4 項目運營關鍵因素解釋結構模型

4.1 運用解釋結構模型的適用性和必要性
　　4.2 M 地產公司項目運營的關鍵因素識別
　　4.2.1 ISM 小組構成及關鍵問題設定
　　4.2.2 項目運營關鍵因素分步識別
　　4.2.3 明確項目運營的關鍵因素
　　4.3 建立因素間二元關系
　　4.4 對可達矩陣進行級間劃分并建立結構模型
　　4.5 M 房地產公司項目運營關鍵因素分析
　　4.6 本章小結

5 M 房地產公司項目運營提升措施

5.1 地塊開發建設風險排查
　　5.2 項目成本控制遵循及時、適配原則
　　5.3 完善合約規劃體系選好供應商
　　5.4 提升開發報建團隊的專業性
　　5.5 利用建筑新工藝、新模式縮短工期
　　5.6 利用運營會議體系管理項目
　　5.7 本章小結

結 論

參考文獻

致 謝????

總結

以上是生活随笔為你收集整理的【天光学术】项目管理论文：房地产公司项目管理运营提升措施探究（节选）的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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