進入2014年，隨著各地房地產市場持續低迷，開發商打折拋賣現象不斷，除了一線城市的限購限貸政策不會松綁之外，二三線城市的房地產調控政策將全線退出。業內人士認為，2009年擴大內需時地方政府曾經用過的一些剌激政策，如補貼、購房入戶、公積金支持等重出江湖。相信二三線城市的房地產或將再現生機。

不過，也有專家擔憂，除了像溫州等個別城市之外，中國其他二三線城市房價沒有出現多大跌幅，地方政府動不動就要拯救樓市，有越界之虞。總之，市場對二三線城市地方政府救市還是充滿期待的，因為這次二三線城市的救市政策力度并不亞于2009年。

二三線城市地方政府救市之意世人皆知：其一、這些城市的庫存消化壓力超大（沒個2-3年消化不了），其二，對土地財政依賴也最大，從2013年的數據來看，一、二、三、四線城市土地出讓占地方本級財政收入的平均比例分別是25%、48%、41%和19%。顯然，二、三線城市對于土地財政的依賴更大。其三，這些城市的GDP增長，過度依賴于房地產業和基建投資，已經下不了“戰車”了。

盡管很多人預期，這次地方政府救市必能收到不錯的效果。但是筆者認為，與2009年各地救市不同，即使現在采取放松限購、購房入戶、稅收補貼和提高公積金支持等措施，也恐落得個“陡勞無功”。因為，本次二三線城市樓市疲軟并非是限購、限貸等政策打壓的結果，而是總量結構嚴重失衡的結果。

首先，限購政策在二三線城市本身執行得不夠嚴格。如很多城市僅限于主城區限購，樓市供應的主力卻在外圍，限購政策大部分已名存實亡。同時，在二三線城市，戶籍和婚姻登記比較混亂，“以家庭為單位”來限購很容易被突破。毫不夸張的說，在這些城市根本不存在“有錢買不到房”的情形。

再者，就算一些城市對“剛需”占主體的購房者進行公積金、稅收補貼等優惠政策，但目前高房價、高貸款成本，僅這些稅收和公積金支持，不過是杯水車薪。筆者算過，現在二三線城市房價均在8000-15000元之間，買一套100平米以上，動輒就要上百萬元，而且還要支付高昂的銀行貸款費用，這對于當地收入不高的市民來說，才是最大、最棘手的壓力。

其三，二三線城市商品房租房回報率太低，不足以吸引投資客。近兩年社會資金的無風險收益率急劇上升，一般都在4%左右，而像余額寶之類的互聯網理財產品的收益也在5-6%之間，而目前一線城市商品房租金回報率不過3%左右，而在二、三線城市的租金回報率則更低，影響了投資者的投機需求。而投機客面對房價的的下跌，樓市的低迷，就更不敢入市抄作了。

最后，絕大多數二線城市和所有的三線城市對吸引外來人口方面缺乏吸引力。2007-2012年一、二、三線城市人口年平均增速分別為3.8%、1.9%和2.8%。根據第六次人口普查，全國1.4億外來人口中43.3%的部分集中在上海、深圳、北京、東莞、廣州、蘇州、佛山、天津、成都和溫州這十個城市，這意味著絕大多數二線城市和所有的三線城市在吸引人口方面處于劣勢。

筆者認為，購房入戶如果不與穩定就業、社會保障（包括醫療、教育、養老）等結合起來，也只能激活一小部分投資需求，而目前房價處于“山雨欲來風滿樓的”市場氛圍下，投資需求更關注的是風險，有多少人還會加倉投資地三線城市房地產業目前還是個未知數。

對此有專家提出以下兩步：一方面，將城鎮常住非戶籍人口的購房資源和市民化（戶籍+社保覆蓋）配對起來，不過讓外來人口市民化，地方政府將投入更多，估計地方財政根本吃不消；另一方面，停建二三線城市保障性住房，將存量商品住房納入住房保障分配的范疇，將保障的人群擴大到非戶籍常住人口，采取發放貨幣補貼的方式，讓這部分人群到市場上去購房。但是把存量商品房納入保障房，開發商們肯定不答應。而將通過貨幣補貼方式促使人們購房，問題是這錢由誰來掏？索性干脆不如把高房價降下來算了！

總之，與2009年不同的是，當年各地在房地產方面的泡沫并不大，且市場需求旺盛的情況下，放開限購購貸、公積金等一系列政策，的確會給市場帶來意想不到的效果。而在如今商品房庫存嚴重過剩的情況下，房地產泡沫已經大到連投資性需求都不敢涉足的時候，各級地方政府再談救市，恐怕除了陡勞無功之外，還會錯過了自己的經濟結構轉型的契機。

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總結

以上是生活随笔為你收集整理的四大因素使二三线城市楼市泡沫难救？的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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