2021年REITs行业发展研究报告
第一章 行業(yè)概況
REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托基金）是以發(fā)行收益憑證的方式募集投資者的資金，主要以能夠產(chǎn)生相對穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)為投資標(biāo)的，由專業(yè)團(tuán)隊經(jīng)營管理，以標(biāo)的不動產(chǎn)產(chǎn)生的收益為主要收入來源，并且將絕大部分收益分紅給投資者的一種信托基金。自20世紀(jì)60年代在美國推出以來，已有40多個國家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。
按照GICS行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（2016年8月31日休市前），房地產(chǎn)投資信托（REITs）包括抵押房地產(chǎn)投資信托和股權(quán)房地產(chǎn)投資信托。進(jìn)一步可細(xì)分為四級行業(yè)包括多樣化房地產(chǎn)投資信托、工業(yè)房地產(chǎn)投資信托、抵押房地產(chǎn)投資信托、酒店及度假村房地產(chǎn)投資信托、辦公房地產(chǎn)投資信托、醫(yī)療保健房地產(chǎn)投資信托、住宅房地產(chǎn)投資信托、零售業(yè)房地產(chǎn)投資信托、特種房地產(chǎn)投資信托。
抵押房地產(chǎn)投資信托，從事提供、發(fā)起、購買住宅和或商業(yè)抵押貸款，及相關(guān)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的公司或信托公司。包括投資抵押擔(dān)保證券和其他相關(guān)抵押相關(guān)資產(chǎn)的信托公司。
根據(jù)投資對象的不同，REITs可劃分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種。
表 權(quán)益型、抵押型和混合型REITs的主要底層資產(chǎn)來源以及收益來源
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 NAREIT
權(quán)益型REITs擁有并經(jīng)營收益類房地產(chǎn)。其經(jīng)營范圍相當(dāng)廣泛，包括房地產(chǎn)開發(fā)和租賃,并提供物業(yè)管理服務(wù)。權(quán)益型REITs的主要特點在于其必須自己收購和開發(fā)房地產(chǎn)，并納入投資組合中進(jìn)行管理,而不是像其它房地產(chǎn)公司那樣完成開發(fā)后即可出售。
抵押型REITs的功能相當(dāng)于金融中介,將募集的資金用于房地產(chǎn)抵押貸款或購買抵押證券。投資收益主要來源于發(fā)放抵押貸款收取的手續(xù)費、抵押貸款利息以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲得的抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。通常來說，抵押型REITs的投資收益低于權(quán)益型REITs，但由于其不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營,因此風(fēng)險也低于權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托，而且投資者無法參與房地產(chǎn)的經(jīng)營管理。
混合型REITs是上述兩種REITs的混合體，其既可以投資經(jīng)營房地產(chǎn)，也可以進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，兩者投資比重則由信托經(jīng)理人依據(jù)市場景氣度與利率變動情況等進(jìn)行調(diào)整。
表 按照REITs交易結(jié)構(gòu)和組織框架劃分
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 NAREIT
美國是REITs的發(fā)源地，美國國會在1960年首次提出房地產(chǎn)投資信托（REIT）的概念，旨在讓中小投資者也可以參與規(guī)模龐大、收益可觀的房地產(chǎn)投資。美國REITs并未獨立立法，其核心法律依據(jù)為美國稅法（Internal Revenue Code，IRC），REIT相關(guān)的核心內(nèi)容主要在稅法的856及857部分。
圖 全球公募 REITs 規(guī)模分布
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 EPRA
注：圖中圓圈內(nèi)數(shù)值表示各區(qū)域上市房地產(chǎn)證券市值總額，深色部分代表上市 REITs市值總額
自1960年美國推出REITs以來，目前已有近40個國家/地區(qū)搭建了REITs市場，為更多投資者提供參與不動產(chǎn)項目投資的機(jī)會，并為不動產(chǎn)項目提供更豐富的融資渠道及退出方式。FTSE EPRA/Nareit全球房地產(chǎn)指數(shù)系列是目前各大機(jī)構(gòu)在研究全球不動產(chǎn)市場時運用最廣泛的衡量指標(biāo)。該系列指數(shù)的底層標(biāo)的既包含上市REITs，也包括非REITs的上市房地產(chǎn)企業(yè)。目前該系列里的FTSE EPRA/Nareit發(fā)達(dá)市場房地產(chǎn)指數(shù)的總市值中，超80%由上市REITs組成2，可見REITs模式在發(fā)達(dá)市場房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用已經(jīng)較為廣泛與成熟。
圖 全球近 40 個國家/地區(qū)建立了 REITs 市場
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 NAREIT
根據(jù)EPRA（EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE ASSOCIATION）披露的數(shù)據(jù)，2019年末全球79個國家/地區(qū)商業(yè)不動產(chǎn)的總市值超31.1萬億美元，其中公開上市證券部分市值約為3.8萬億美元，在公開上市證券內(nèi)，REITs市值約為2萬億美元。分區(qū)域來看，北美發(fā)達(dá)市場上市房地產(chǎn)證券市值總額約為1.38萬億美元，其中上市REITs市值約為1.33萬億美元，占比約96%；歐洲發(fā)達(dá)市場上市房地產(chǎn)證券市值總額約為5640億美元，其中上市REITs市值約為2410億美元，占比約43%；亞太發(fā)達(dá)市場上市房地產(chǎn)證券市值總額約為789億美元，其中上市REITs市值約為368億美元，占比約47%；全球發(fā)展中市場上市房地產(chǎn)證券市值總額約為1088億美元，其中上市REITs市值約為100億美元，占比約9%。由此可見北美作為REITs的起源地，也是目前REITs發(fā)展最為成熟區(qū)域，REITs占上市房地產(chǎn)證券比例超九成；歐洲及亞太發(fā)達(dá)市場其次，REITs占上市房地產(chǎn)證券比例均超四成；而發(fā)展中市場REITs大多處于尚待建設(shè)或剛起步階段，REITs占上市房地產(chǎn)證券比例不足一成。
圖 2003-2019年全球 REITs 市值規(guī)模及2019年 REITs 規(guī)模百億美元梯隊
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Bloomberg
圖 主要市場 REITs 市值占當(dāng)?shù)毓墒惺兄当戎?/p>
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Bloomberg Nareit
截止2021年5月10日，股權(quán)房地產(chǎn)投資信托板塊（萬德）全球成分股個數(shù)為394，在近幾年中呈穩(wěn)定趨勢。企業(yè)總市值在近幾年逐年上升，截止2021年5月10日，企業(yè)總市值為115888.1319億元，企業(yè)員工總數(shù)達(dá)370112人。
圖 員工總數(shù)、成分股個數(shù)及總市值合計
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind
第二章 商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展
2.1產(chǎn)業(yè)鏈價值鏈商業(yè)模式
2.1.1REITs產(chǎn)業(yè)鏈
圖 公開市場交易的 REITs 的基本運作模式
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 wind
2.1.5商業(yè)模式
（1）國內(nèi)類REITs與境外主流REITs在多個方面存在較大差異。國內(nèi)類 REITs大多借助資產(chǎn)支持專項計劃，采用“私募+ABS”、“信托收益權(quán)+ABS”等模式設(shè)立產(chǎn)品，衍生出“雙SPV”或“三SPV”的交易結(jié)構(gòu)。在該結(jié)構(gòu)下，投資者認(rèn)購私募基金或委托信托公司設(shè)立信托計劃，由后者收購項目公司股權(quán)并發(fā)放貸款建設(shè)項目，再選擇證券公司或基金管理公司子公司擔(dān)任專項計劃管理人，代表專項計劃向合格投資者發(fā)行ABS，再由資產(chǎn)支持專項計劃向原始投資者收購所持基金份額/信托單位，REITs投資者則通過認(rèn)購專項計劃來間接持有對項目公司的“股+債”投資。
圖 類 REITs 架構(gòu)及“公募基金+ABS”模式
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 《中國公募 REITS 發(fā)展白皮書》（北京大學(xué)光華管理學(xué)院）
（2）目前新加坡REITs采取的是契約制，投資人持有的是REITs的信托份額。契約制的優(yōu)點在于所有當(dāng)事方權(quán)利義務(wù)明確。從結(jié)構(gòu)上看，REITs持有人出資獲得REITs的信托份額，REITs持有不動產(chǎn)標(biāo)的，并獲取其穩(wěn)定的經(jīng)營收入。管理人負(fù)責(zé)REITs的日常經(jīng)營及運作，托管人負(fù)責(zé)保管信托基金資產(chǎn)。
圖 新加坡 S-REITs 架構(gòu)
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 SGX
（3）公司制REITs：目前美國公募REITs主要采取的是公司制，投資人持有的是REITs的股份。公司制的優(yōu)點在于組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，管理專業(yè)化強(qiáng)。從結(jié)構(gòu)上看，持有人即股東出資獲得REITs的股份，REITs持有不動產(chǎn)標(biāo)的，并獲取其穩(wěn)定的經(jīng)營收入。持有人形成董事會，任命及監(jiān)督管理人，管理人負(fù)責(zé)REITs的日常經(jīng)營及運作。
圖 公司制 REITs 架構(gòu)
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 NAREIT
（4）UPREIT：UPREIT目前是美國市場上運用最為廣泛的架構(gòu)形式。為了遞延不動產(chǎn)交易所環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的相關(guān)稅收費用，美國REITs開創(chuàng)性的建立了該架構(gòu)。在UPREIT的架構(gòu)中，經(jīng)營性合伙企業(yè)（Operating Partnership, OP）是不動產(chǎn)標(biāo)的的實際持有方，不動產(chǎn)的原始權(quán)益人（即產(chǎn)權(quán)人）以不動產(chǎn)出資成為OP的有限合伙人，換取有限合伙份額（OP Units），合伙份額通常會設(shè)置一個鎖定期，在鎖定期內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓。
圖 UPREIT 架構(gòu)
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 NAREIT
（5）以美國市值最大的零售REITs—西蒙REITs（SIMON PROPERTY GROUP, SPG）為例（截至2020年6月末，市值超200億美元），其REITs架構(gòu)就是典型的UPREIT結(jié)構(gòu)。西蒙REITs是美國唯一一個納入標(biāo)普500指數(shù)的房地產(chǎn)標(biāo)的，可見其在美國零售REITs中的標(biāo)志性地位。西蒙REITs成立于1993年，旗下?lián)碛卸嗵巺R集購物、餐飲、娛樂等綜合用途的物業(yè)，資產(chǎn)遍布北美洲、歐洲和亞洲地區(qū)。
圖 西蒙 REITs 架構(gòu)
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 SEC
表 以美國電塔為例分析主營結(jié)構(gòu)
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind 數(shù)據(jù)整理
2.2技術(shù)發(fā)展
對國內(nèi)REITs行業(yè)的各個專利申請人的專利數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計，排名前十的REITs公司依次為：萬科A、新城控股、南山控股、中國鐵建、皖新傳媒、首創(chuàng)股份、順豐控股、東湖高新、藍(lán)光發(fā)展、渤海股份等。
表 國內(nèi)專利排名前十REITs公司
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind 數(shù)據(jù)整理
(1) 對REITs企業(yè)來說，將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包是利用專業(yè)服務(wù)公司提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理。為提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，除將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包外，REITs服務(wù)企業(yè)還更多地將信息化、智能化等新技術(shù)應(yīng)用在REITs服務(wù)中。對于REITs企業(yè)而言，不斷拓展創(chuàng)新解決方案并增加在前沿科技和智能應(yīng)用方面的投資勢在必行。
(2) 服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展離不開標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略。引領(lǐng)高標(biāo)準(zhǔn)保證高質(zhì)量，高品質(zhì)離不開高標(biāo)準(zhǔn)。一方面服務(wù)價值的輿論環(huán)境和市場環(huán)境，要動員和聯(lián)合各方面的力量來共同推動。另一方面營造一個良好的政策環(huán)境，建立一套聯(lián)動的機(jī)制。
(3) 國家正在著力加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推動經(jīng)濟(jì)體系優(yōu)化升級。經(jīng)紀(jì)服務(wù)商業(yè)模式創(chuàng)新應(yīng)從REITs行業(yè)發(fā)展的角度，著力于產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價值鏈創(chuàng)新，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化，推動服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級，加快服務(wù)業(yè)融合和整合，夯實與規(guī)劃，合縱連橫，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈發(fā)展環(huán)境，強(qiáng)化要素支撐，形成具有更強(qiáng)創(chuàng)新力、更高附加值、更安全可靠的產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈。
2.3政策和監(jiān)管
2.3.1 行業(yè)主管部門
包括國家住建部，各級政府對房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)管理的主要機(jī)構(gòu)是各級房屋土地資源管理局、房屋交易管理部門。
根據(jù)國家住建部、國家發(fā)改委、國家人社部聯(lián)合發(fā)布的《REITs管理辦法》（2011年1月20日發(fā)布，自2011年4月1日起施行），縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，分別負(fù)責(zé)REITs活動的監(jiān)督和管理。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、價格主管部門應(yīng)當(dāng)通過現(xiàn)場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施。
2.3.2 行業(yè)協(xié)會與自律組織
包括中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)行業(yè)管理協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師。
2020年4月30日，證監(jiān)會與國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合頒布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（下文簡稱《通知》），拉開公募REITs試點的大幕。8月初，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（下文簡稱《指引》），萬眾矚目的公募REITs正式啟動。
表 相關(guān)政策
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind 公開資料整理 政府官網(wǎng)
圖 美國 REITs 的相關(guān)制度要求
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 EPRA
第三章 行業(yè)估值、定價機(jī)制和全球龍頭企業(yè)
3.1行業(yè)綜合財務(wù)分析和估值方法
圖 行業(yè)綜合財務(wù)分析
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind?
圖 REITs 指數(shù)與重點股指回報比較（%）
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 NAREIT
圖 行業(yè)估值
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind?
REITs行業(yè)估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P/S市銷率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)估值法、NAV凈資產(chǎn)價值估值法等。
表 以冠君產(chǎn)業(yè)信托為例分析主營結(jié)構(gòu)
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind?
表 境外REITs公司估值對比
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind數(shù)據(jù)整理
表 中國上市REITs公司估值對比
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind數(shù)據(jù)整理
3.2 發(fā)展和價格驅(qū)動機(jī)制
3.2.1行業(yè)發(fā)展及特點和驅(qū)動因子
自1960年美國推出REITs以來，目前已有近40個國家/地區(qū)設(shè)立了REITs市場，2019年末全球公募上市REITs總市值約2萬億美元。美國REITs市場是目前全球最成熟的市場，新加坡的REITs市場是亞洲最大的契約制REITs市場，中國香港部分REITs項目的底層標(biāo)的位于大陸地區(qū)，對我國公募REITs的建設(shè)均有更強(qiáng)借鑒意義。
從2007年起我國就開始了REITs市場的探索研究，該年央行、證監(jiān)會與銀監(jiān)會分別成立了REITs專題研究小組。從此，我國REITs市場的探討便一直在進(jìn)行。
表 中國REITs市場發(fā)展階段
證監(jiān)會與發(fā)改委兩部聯(lián)合開啟公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作，可以說是我國公募REITs的元年。但在此前龐大的不動產(chǎn)市場盤活存量，拓寬融資來源的需求一直存在，境內(nèi)不動產(chǎn)有選擇赴海外REITs市場上市的，如赴新加坡、中國香港市場上市交易；也有選擇在境內(nèi)通過私募方式設(shè)立資產(chǎn)支持證券的，截至2020年8月，Wind數(shù)據(jù)可查閱的境內(nèi)基于REITs的ABS產(chǎn)品有68只，總發(fā)行額為1297億元，但這些產(chǎn)品均以私募形式存在，且無稅收優(yōu)惠條款，與國際成熟市場相比，僅符合標(biāo)準(zhǔn)REITs的部分特性，因此本文暫稱之為“類REITs”產(chǎn)品。中信啟航是國內(nèi)第一只股權(quán)類私募“類REITs”產(chǎn)品。
中國香港 REITs 制度于 2003 年正式建立，與新加坡類似，香港證監(jiān)會 （SFC）為 REITs 市場頒布專項立法（Code on Real Estate Investment Trusts），REITs 法案發(fā)布后，在 2005 年，香港第一只 REITs——領(lǐng)展房地產(chǎn) 投資信托基金（Link REIT，曾用名“領(lǐng)匯”）在香港聯(lián)合交易所上市。根據(jù)香 港證監(jiān)會披露數(shù)據(jù)，截至 2020 年 8 月，共有 12 只 REITs 在香港聯(lián)合交易所上 市，其中 1 只睿富 REIT 已清盤退市，目前存續(xù)產(chǎn)品共有 11 只，截至 2020 年 二季度末，香港 REITs 市值合計為 2165 億港幣，從旗下不動產(chǎn)類型來看，以 辦公、零售類為主。
圖 中國香港 REITs概況
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 SFC
驅(qū)動因子
REITs的回報主要由兩部分構(gòu)成，一部分是股利收益，一部分是資本利得收益。股利收益是指REITs將每年的大部分盈利以紅利的形式分配給投資者，資本利得指投資者通過二級市場上REITs的買賣所獲得的收益。從歷史經(jīng)驗來看，REITs股利收益的穩(wěn)定性較高且與股票市場股息相比更具吸引力（全美REITs指數(shù)股息率超4%，而標(biāo)普500指數(shù)則不足2%），資本利得則與房地產(chǎn)市場的相關(guān)性強(qiáng)，因而波動性較大。
（1）從近十年各類資產(chǎn)指數(shù)相關(guān)性上看，FTSE Nareit全美REITs指數(shù)與權(quán)益類指數(shù)的相關(guān)系數(shù)在0.6-0.7之間，中性略高；與債券指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為-0.01，相關(guān)性極低。整體來看REITs與股債相關(guān)性相對較低，在投資組合中加入REITs，可以在一定程度上提高分散度，降低風(fēng)險。
圖 各類資產(chǎn)指數(shù)相關(guān)系數(shù)矩陣（2010/8 – 2020/7）
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Morningstar
（2）從投資角度來看，REITs是既帶有債性又帶有一定股性的產(chǎn)品，其債性在于其強(qiáng)制分紅的特征能夠穩(wěn)定提供現(xiàn)金流，其股性在于其底層資產(chǎn)的資本收益;同時又為中小投資者提供了能以少量資金間接參與到不動產(chǎn)投資的渠道，成為一種可以更有效的調(diào)動社會資金來參與的投資工具。過去20年，美國REITs收益率與主要股指收益率有一定相關(guān)性，FTSE權(quán)益REITs指數(shù)與標(biāo)普500相關(guān)性為0.6，REITs各個指數(shù)與巴克萊資本美國綜合債券指數(shù)均呈負(fù)相關(guān)性。從資產(chǎn)配置的角度上來看，未來公募REITs市場開啟或能在一定程度上提高投資組合的分散程度。
圖 2000年~2019年REITs收益率與股票指數(shù)呈正相關(guān)性，與債券指數(shù)呈負(fù)相關(guān)
（3）事件驅(qū)動
圖 新聞指數(shù)
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 同花順iFind
3.2.3行業(yè)風(fēng)險分析和風(fēng)險管理
表 常見行業(yè)風(fēng)險因子
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行
(1) 其中本行業(yè)常見的風(fēng)險如下：
? 市場風(fēng)險：由于以價換量刺激需求不斷釋放，需求與投資性需求的消耗，后續(xù)可能面臨需求韌性不足致房產(chǎn)交易規(guī)模不及預(yù)期，進(jìn)而影響REITs公司業(yè)務(wù)發(fā)展受限的風(fēng)險。
? 政策風(fēng)險：中央政策不斷完善，多城市進(jìn)一步實施一城一策，可能收緊銀行按揭等地產(chǎn)相關(guān)融資政策，地方政府可能出于對新房和土地市場保護(hù)的考慮，出臺二手房限售政策，導(dǎo)致二手房交易的活躍度超預(yù)期下降。總體看，REITs行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整在持續(xù)，政策環(huán)境依然存在較多不確定性因素。
? 管理風(fēng)險：在推動新戰(zhàn)略落地過程中，可能面臨一二線工作協(xié)同度、系統(tǒng)支持效率、人力資源配備、新業(yè)務(wù)條線落地等方面的具體問題，導(dǎo)致推進(jìn)進(jìn)度不及預(yù)期風(fēng)險。
? 人才競爭風(fēng)險：REITs行業(yè)是高度依賴業(yè)務(wù)人員能力的行業(yè)，業(yè)內(nèi)對人才的競爭非常激烈，這對部分城市業(yè)務(wù)團(tuán)隊的穩(wěn)定性形成影響，容易導(dǎo)致人員流失的風(fēng)險。
(2) 針對可能面臨風(fēng)險的應(yīng)對措施
應(yīng)從以下措施進(jìn)行規(guī)避和防范：
? 加強(qiáng)政策解讀，把握市場走勢。統(tǒng)一對房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的認(rèn)知，準(zhǔn)確把握市場走勢，合理規(guī)避政策風(fēng)險。以客戶服務(wù)為中心，關(guān)注客戶需求與客戶感受，通過創(chuàng)新性的產(chǎn)品與差異化的服務(wù)爭取更多的客戶，提升市場占有率，提升盈利能力。
? 集中精力專注于IT系統(tǒng)能力建設(shè)通過IT技術(shù)創(chuàng)新、AI技術(shù)的進(jìn)一步植入、互聯(lián)網(wǎng)推廣的強(qiáng)化，深化促進(jìn)業(yè)務(wù)的線上與線下聯(lián)動，進(jìn)一步夯實數(shù)據(jù)庫的內(nèi)容質(zhì)量，優(yōu)化客戶體驗，通過平臺化運作和數(shù)據(jù)化工具開發(fā)多角度賦能。
? 合規(guī)與高效雙管齊下。通過在組織機(jī)構(gòu)、制度流程、溝通機(jī)制等方面的優(yōu)化，建立并持續(xù)打造開放型組織、高效率辦公流程、無障礙溝通平臺，強(qiáng)化合規(guī)管理，避免變革過程中的風(fēng)險和彎路。
? 加強(qiáng)各業(yè)務(wù)板塊間的協(xié)同合作在多品牌多業(yè)務(wù)模式下，加速在房源管理、運營管理、品牌營銷等方面的聯(lián)動，在產(chǎn)業(yè)鏈上聯(lián)合更多細(xì)分領(lǐng)域的合作伙伴，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)邊界，實現(xiàn)共贏。
3.3 競爭分析
從組織架構(gòu)上看，目前美國REITs大多以公司制的形式存在，新加坡、中國香港的REITs以契約制的形式存在。在設(shè)立要求上，美國和新加坡均對投資者人數(shù)量以及集中度做了相關(guān)規(guī)定。
在REITs上市規(guī)定上，美國可以自由選擇，新加坡如果要享受稅收優(yōu)惠則必須在新交所上市，中國香港則必須在聯(lián)交所上市。在投資要求上，美國、新加坡、中國香港均明確要求REITs主要投資于可盈利不動產(chǎn)（75%以上）。
在融資杠桿上，美國無上限規(guī)定，新加坡今年將杠桿上限由此前的45%提高至50%，中國香港的杠桿上限規(guī)定為45%。在分配要求上，美國、新加坡、中國香港均明確要求將至少90%以上的相應(yīng)收入分配出去，分配頻率上，美國與香港為年度，新加坡可以選擇年度、半年度或者季度分配。
在稅收優(yōu)惠政策上，海外成熟的REITs市場一般對REITs層面以及投資者層面均有特定的稅收政策。在美國，REITs分配股利部分免稅，交易部分的稅收可通過UPREIT結(jié)構(gòu)遞延；在新加坡，REITs已分配利潤部分免稅，對交易層面涉及的印花稅等也有一定的優(yōu)惠政策；在中國香港，REITs可通過設(shè)立SPV的方式持有不動產(chǎn)享受更多稅收優(yōu)惠，REITs已分配利潤部分免稅。
從回報表現(xiàn)上看，REITs與傳統(tǒng)股債資產(chǎn)相關(guān)性相對較小，分派回報率相對較高，有一定的資本增值收益，長期來看，年化回報與波動介于固收與權(quán)益資產(chǎn)之間，更接近于權(quán)益類資產(chǎn)。商業(yè)住宅類REITs受房地產(chǎn)市場以及整體經(jīng)濟(jì)波動的影響較大。
經(jīng)過近60年的發(fā)展，REITs在美國已經(jīng)成為商業(yè)房地產(chǎn)投資的主流，越來越多的房地產(chǎn)通過REITs實現(xiàn)證券化；對投資者而言，REITs已經(jīng)成為股票、債券和現(xiàn)金以外的第四類重要的資產(chǎn)配置選擇。在美國，公募REITs和私募REITs并行，同時REITs可以自主選擇是否上市。從分析數(shù)據(jù)可得性以及對我國REITs市場建設(shè)的可參考性出發(fā)，本法對美國REITs的分析，主要聚焦于公募REITs部分。
圖 美國公募 REITs 歷史規(guī)模及數(shù)量變化（1972-2019）
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 NAREIT
截至2019年末，美國219只公募REITs中，權(quán)益型有179只，抵押型有40只；1.33萬億美元的公募REITs市場中，1.25萬億美元為權(quán)益型REITs，占比高達(dá)94%。
圖 美國公募 REITs 不同類型的歷史市值變化（1972-2019，百萬美元）
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 NAREIT
新加坡REITs（S-REITs）市場是亞洲僅次于日本的第二大市場，也是目前采取契約制模式的相對較為成熟的國際化REITs市場。新加坡REITs制度于1999年正式建立，與美國不同之處在于，新加坡當(dāng)局為REITs市場專設(shè)了法律條文上的指導(dǎo)方針（Property Fund Guidelines），指導(dǎo)方針發(fā)布后，新加坡稅務(wù)局在2001年針對REITs制定了相應(yīng)的稅收規(guī)則，為REITs的落地掃清了最重要的稅務(wù)障礙。2002年7月，新加坡第一只REITs產(chǎn)品凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust），隨后新加坡REITs市場快速發(fā)展擴(kuò)張，在2008年新加坡REITs市場也因遭受金融危機(jī)沖擊，發(fā)展戛然停滯，但經(jīng)歷2、3年的調(diào)整期后，又再次進(jìn)入快速發(fā)展期，2009年至2019年在新加坡交易所上市的REITs及財產(chǎn)信托（Property Trusts）10年復(fù)合增長率達(dá)15%。截至2020年7月末，在新交所上市的REITs合計有44只，總市值超過1010億新元，約占新加坡總市場市值的16%。
圖 S-REITs 及 Property Trusts 十年復(fù)合增長率為 15%
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 SGX
3.4 中國企業(yè)排名
中國主要企業(yè)有萬科A[000002.SZ]、順豐控股[002352.SZ]、保利地產(chǎn)[600048.SH]、中國鐵建[601186.SH]、新城控股[601155.SH]、首創(chuàng)股份[600008.SH]、光環(huán)新網(wǎng)[300383.SZ]、嘉凱城[000918.SZ]、藍(lán)光發(fā)展[600466.SH]、怡亞通[002183.SZ]、領(lǐng)展房產(chǎn)基金[0823.HK]、冠君產(chǎn)業(yè)信托[2778.HK]、置富產(chǎn)業(yè)信托[0778.HK]、越秀房產(chǎn)信托基金[0405.HK]、匯賢產(chǎn)業(yè)信托[87001.HK]、陽光房地產(chǎn)基金[0435.HK]、富豪產(chǎn)業(yè)信托[1881.HK]、泓富產(chǎn)業(yè)信托[0808.HK]、春泉產(chǎn)業(yè)信托[1426.HK]、招商局商業(yè)房托[1503.HK]等。
表 REITs公司排名
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind?
(1) 萬科A[000002.SZ] 公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城市配套服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點城市。2014年萬科第四個十年發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)把“三好住宅供應(yīng)商”的定位延展為“城市配套服務(wù)商”。2018年萬科將這一定位進(jìn)一步迭代升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，并具體細(xì)化為四個角色：美好生活場景師，實體經(jīng)濟(jì)生力軍，創(chuàng)新探索試驗田，和諧生態(tài)建設(shè)者。2017年，深圳地鐵集團(tuán)成為本集團(tuán)第一大股東，始終支持萬科的混合所有制結(jié)構(gòu)，支持萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略和事業(yè)合伙人機(jī)制，支持萬科管理團(tuán)隊按照既定戰(zhàn)略目標(biāo)，實施運營和管理，支持深化“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。
(2) 領(lǐng)展房產(chǎn)基金[0823.HK] 領(lǐng)匯是香港首家及以市值計現(xiàn)時亞洲地區(qū)最大型的房地產(chǎn)投資信托基金。物業(yè)組合的零售設(shè)施提供日常所需，服務(wù)顧客。停車場設(shè)施主要為使用零售設(shè)施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務(wù)。領(lǐng)匯的管理人是領(lǐng)匯管理有限公司現(xiàn)行之領(lǐng)匯投資策略為投資于可獲取持續(xù)回報的香港非住宅用途物業(yè)(以零售為主，但不包括酒店及服務(wù)式住宅)和停車場物業(yè)，并透過資產(chǎn)提升工程，提高物業(yè)的價值。資產(chǎn)提升工程涵蓋硬件配套、行業(yè)組合、顧客服務(wù)及推廣活動等多個范疇，為顧客提供更佳的購物體驗及更多元化、合理價格的選擇，同時為領(lǐng)匯基金單位持有人「基金單位持有人」帶來更理想的回報。
(3) 冠君產(chǎn)業(yè)信托[2778.HK] 冠君產(chǎn)業(yè)信托擁有及投資于提供租金收入的寫字樓及零售物業(yè)。以市值計算為亞洲區(qū)內(nèi)除日本外十大房地產(chǎn)投資信托基金之一。信托主要投資位于優(yōu)越地點的甲級商用物業(yè)。現(xiàn)時擁有的花旗銀行廣場及朗豪坊兩幢地標(biāo)級物業(yè)，分別座落于維港兩岸，總樓面面積達(dá)293萬平方呎，讓投資者可直接投資于優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓及零售物業(yè)。
3.5全球重要競爭者
表 頭部 REITs 市值及大股東
資料來源： 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Bloomberg
全球非中國主要企業(yè)有美國電塔(AMERICAN TOWER)[AMT.N]、愛彼迎(AIRBNB)[ABNB.O]、安博[PLD.N]、易昆尼克斯(EQUINIX)[EQIX.O]、大眾倉儲信托[PSA.N]、數(shù)字房地產(chǎn)信托[DLR.N]、西蒙地產(chǎn)(SIMON PROPERTY)[SPG.N]、SEGRO[S4VC.DF]、LAND SECURITIES GROUP[LSU2.DF]、英國土地公司[BLD.DF]、ALSTRIA OFFICE[AOX.DF]、HAMBORNER REIT[HABA.DF]、思格盧公司[SGRO.L]、蘭德證券集團(tuán)[LAND.L]、BRITISH LAND[BLND.L]、聯(lián)合集團(tuán)[UTG.L]、DERWENT LONDON[DLN.L]、三菱房地產(chǎn)[8802.T]、三井不動產(chǎn)[8801.T]、大和房屋工業(yè)[1925.T]、住友房地產(chǎn)開發(fā)[8830.T]、東急不動產(chǎn)[3289.T]、東京建筑[8804.T]等。
表 全球非中國REITs公司排名
資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind
(1) 美國電塔(AMERICAN TOWER)[AMT.N]美國電塔公司是一家無線通訊以及廣播基礎(chǔ)設(shè)施公司，公司從事持有、管理、開發(fā)和租賃無線和廣播通信塔等業(yè)務(wù)。公司的租金和管理部門從事通信網(wǎng)點的租賃業(yè)務(wù)。網(wǎng)絡(luò)發(fā)展服務(wù)部門提供發(fā)射塔和相關(guān)土地收購的服務(wù),以及授權(quán)與許可服務(wù)、建筑結(jié)構(gòu)分析服務(wù)等。
(2) 安博[PLD.N]安博是世界領(lǐng)先的物流配送設(shè)施和服務(wù)的投資開發(fā)商，致力于為全球最具活力的制造商、零售商與第三方物流公司提供完整解決方案。公司的產(chǎn)品有包括港口、機(jī)場和高速公路交匯處附近的公司資產(chǎn)在內(nèi)的高通量分布設(shè)施（HTD）。除了建筑產(chǎn)品，公司還提供相關(guān)設(shè)施來幫助客戶在大城市開發(fā)市場。
(3) 愛彼迎 [ABNB.O]：Airbnb, Inc.成立于2008年6月27日，是特拉華州的AirBed＆Breakfast，Inc.公司。該公司運營著一個全球市場，在此平臺上，房東可以為住客提供住宿和體驗。 截至2020年9月30日，其超過400萬房東擁有740萬個房屋和體驗房源，其中560萬為活躍房源。 該公司的房源包括私人房間，整個房屋，豪華別墅，樹屋，圓頂冰屋和體驗，遍布220多個國家和地區(qū)的大約100,000個城市。
第四章 未來行業(yè)展望
REITs行業(yè)未來將會有以下三種發(fā)展趨勢：
1. PPP與REITs二者結(jié)合必要且可行
從必要性來看，REITs完善PPP商業(yè)邏輯，增強(qiáng)項目流動性和社會資本信心。PPP項目實施REITs化，能形成上市產(chǎn)品通過交易釋放沉淀資金，社會資本可轉(zhuǎn)化為REITs投資人，實現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)移退出，進(jìn)而促進(jìn)資金的再投資循環(huán)，滿足社會資本獲取長期穩(wěn)定回報的訴求，激發(fā)其參與PPP市場的熱情。另一方面，REITs公開上市、強(qiáng)制分紅、加強(qiáng)監(jiān)管和披露的特征將促使項目營運更專業(yè)化，有效約束各參與方，提升項目建設(shè)運營質(zhì)量。
從可行性來看，二者內(nèi)核高度契合。PPP在庫項目以基礎(chǔ)設(shè)施類為主，而當(dāng)前政策推行REITs亦從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域入手，二者基礎(chǔ)資產(chǎn)類型重合度高。二者均注重項目運營管理、資產(chǎn)保值增值，追求通過良好的項目運營獲取合理回報、創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流。
2. 權(quán)益類REITs將是國內(nèi)市場主流方向
美國REITs市場成熟的一大標(biāo)志是權(quán)益類REITs成為主流，市場份額超90%。根據(jù)《REITs投資指南》，權(quán)益類REITs投資回報率更高，具有更高增值潛力。
國內(nèi)ABS和類REITs產(chǎn)品類似于抵押類REITs產(chǎn)品，新規(guī)規(guī)定的REITs產(chǎn)品則是股權(quán)型產(chǎn)品。借鑒境外成熟市場的權(quán)益類REITs經(jīng)驗有助于打破國內(nèi)市場思維桎梏。從美國市場經(jīng)驗來看，優(yōu)秀的權(quán)益類REITs能夠公開上市流通并入選大盤指數(shù)，取得較高股息和指數(shù)回報率，受資本市場認(rèn)可程度以及估值水平能夠不斷提升，成為股債之外的重要投資品種。
3. 積極展望稅惠和注冊制等配套政策
從境外經(jīng)驗來看，稅惠政策是REITs市場成熟發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。稅收優(yōu)惠是REITs產(chǎn)品吸引投資者和金融機(jī)構(gòu)的主要特征之一，縱觀境外成熟REITs市場，或多或少均有配套稅惠政策。
積極展望國內(nèi)未來對REITs產(chǎn)品實行IPO注冊制。REITs收益穩(wěn)定、風(fēng)險較低、流動性高，是股票和債券之外的一大重要投資品種，具有較強(qiáng)生命力，在全球市場久經(jīng)考驗，具有規(guī)模持續(xù)增長、估值不斷提升的潛力，能夠彌補(bǔ)我國長期以來缺少中等收益和風(fēng)險投資品種的不足，利于機(jī)構(gòu)資金配置、大眾共享社會發(fā)展紅利。
總結(jié)
以上是生活随笔為你收集整理的2021年REITs行业发展研究报告的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。
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